最后一个专栏(10月19日)提到，新的按揭保险计划推出后，使用按揭保险计划的按揭贷款比例出现“爆炸性”突破。我相信，新的按揭保险计划不仅有助于“上车乘客/转车乘客”以较低的首付购买自己的房屋，而且促进了楼市的交易。
事实上，香港的楼价在过去10年已大幅上升。今年，香港在“全球房价最高城市”排行榜上名列第一。目前，1000万元的房产不再被列为“豪宅”。因为大部分大型单位的房价往往超过1000万元，如果生活质量提高，或者因为家庭计划，需要预留更多首付。
根据米德兰房地产数据研究中心综合数据和土地登记数据，今年前9个月，除二手登记600万元以上至1000万元外，其他价格的登记数逐年下降，600万元及以下的房产数同比下降近10%，2000万元以上的房产下降约20%；另一方面，超过1000万至2000万元的物业只录得约6.6%的轻微跌幅。
从上面的数据可以看出，还有一批房产变更商在支撑着价值1000万到2000万的房产。虽然近几年物业屡软，但改物业市场还是有一定需求的。根据HKMA现行的办法，价值1000万元以上的房产，最高按揭为50%，即首付最低为500万元。
笔者建议，在楼市疲软的情况下，政府应考虑放宽按揭成数较高的按揭上限，将按揭成数1000万至2000万的上限从目前的50%提高至70%，以释放交易所客户，让“登机旅客”以较低价格获得原单位，启动交易所市场，增加市场交易。
建议放松压力测试
此外，全球低利率环境持续，美联储甚至暗示要到2023年才会加息。在“零利率时代”的全球大环境下，虽然失业率高，但银行现在对房贷申请人有严格的审批标准，进入市场的买家大多以自用为主。因此，笔者认为加息3%的压力测试还有调整空间，建议压力测试的基准可以逐步下调。
以一个1500万元的单位为例。50%抵押的，贷款期限30年，实际利率2.5%。在目前的压力测试下，贡献者的收入要求需要达到70974元。如果把压力测试要求放宽到2%，月收入要求可以降低到63336元；如果把压力测试放宽到1%，月收入要求可以降到56131元。我相信放宽压力测试的基准，可以降低置业的门槛，增加市民入市和置业的机会。当然，在进入市场之前，他们仍然要衡量和评估自己的财务和资本状况，然后才能做出决定。
