图片：今年新抵押贷款的数量和金额将下降约20%，至66，000和2700亿元，预计这将是四年来的最低水平
2020年绝对是不寻常的一年。自年初新冠肺炎爆发肺炎以来，中美关系依然紧张，全球经济不稳定。香港也未能幸免。除了失业率上升至15年来最高的6.2%之外，楼市交易也一再受到内外因素的拖累，上半年录得显著跌幅。此外，银行也在加强风险管理，以应对经济环境，并不断调整抵押贷款优惠。面对楼市的反复氛围，这一年楼市发展如何？作者将做出五个预测：
1.现有和未建成建筑的抵押贷款数量预计将出现负增长
受新冠肺炎肺炎疫情、中美问题等隐忧影响，香港经济和营商环境仍不容乐观，楼市气氛也大大减弱，影响了今年前8个月的按揭个案数量。
根据子午线按揭转介研究部和土地注册处的数据，今年前8个月，现有楼宇的按揭数量为52，515宗，较去年同期减少超过20%。最近，由于8月下旬疫情逐渐缓解，议价范围扩大，二手市场交易略有稳定。与此同时，政府逐步放宽了住房公积金的限制，未来几个月有机会赶上现有的抵押贷款案件数量。但预计今年现有房贷个案将出现逐年负增长，全年现有房贷个案预计将逐年下降20%左右，跌破8万宗，创四年新低。
在烂尾楼数量方面，政府较早前实施了历史上最严格的限购措施，影响了开发商推出新楼盘的计划。今年首八个月，楼花按揭贷款为5058宗，较去年同期减少超过40%，创下四年新低。虽然最近疫情有所缓解，发展商计划再次推出发售，收复失地，但预计今年楼花按揭个案会逐年下降约四成至八千宗以下。
其次，回购数量将同比大幅下降50%以上
自去年年中以来，银行一直在收紧抵押贷款利率和相关福利，如现金回扣，这大大降低了再融资的激励。根据子午线抵押贷款转介研究部和HKMA的数据，今年前7个月新增贷款金额和数量分别为390.79亿元和1.0939亿元，同比下降50%以上，贷款数量创下6年来的新低。预计今年再融资案件数量将逐年下降50%以上，全年再融资案件数量将降至2万件以下，回到2014年之前的低水平，即回到银行未积极争取再融资业务之前的水平，主要靠少量套现、退市、以及较早使用开发商高百分比房贷的业主支撑。
第三，银行按揭谨慎。预计今年新抵押贷款将下降20%
目前，新冠肺炎肺炎仍在全球肆虐，加上香港修法风波，中美关系继续紧张。尽管政府推出了财政支持，如“就业保障”计划，但失业率仍然很高，今年达到近15年来的新高。该行业还预计年底失业率将进一步上升，并担心裁员和业务关闭。在香港和世界经济低迷的情况下，银行需要进行风险管理，在审批抵押贷款申请时会持谨慎态度。最近几个月，许多银行调整了抵押贷款计划
自去年10月施政报告宣布放宽首次置业按揭保险计划的楼价上限以来，选择高百分比按揭的比率不断上升。根据香港按揭证券有限公司的数据，今年7月份新借出贷款的数目和金额创下近十年来的新高，每笔贷款的平均金额也创下银行记录以来的新高。此外，今年5月，子午线抵押贷款客户选择的超过60%的抵押贷款比例占总申请量的比例升至五年多来的新高。以上数据反映出香港对住房的刚性需求依然强劲。如果未来疫情能够得到缓解，经济逐步好转，再加上目前的低利率环境，预计会有更多的首次置业者和换楼者选择高比例抵押贷款进入市场，高比例抵押贷款比例可能会挑战近40%的高点。
5.利率会继续走低。h将继续主导市场
目前，美国联邦基金利率已降至接近于零的水平。预计短期内再次降息的几率比较低。我认为没有进一步减少印刷的余地。未来几个月，香港将有大规模新股上市，预计将大幅增加资本需求，刺激资本不断流入香港。HKMA今年多次向银行体系注资，预计中长期银行余额将超过2000亿元。随着资金不断流入香港银行体系，利率将保持在低位。低利率环境对楼市也有稳定作用，选择H的人可以节省更多的利息支出。预计H会根据选择率继续在90%左右徘徊。
