龙湖集团CEO邵肖明:现在谈论商业地产模式还为时过早

“无论是在北美还是欧洲的成熟市场，购物中心都是随着铁路和公路等大型交通工具的出现而诞生的。那个时代产生的格式叫模式。我开始寻找一些方法和途径，但现在谈模式还为时过早。”近日，龙湖集团首席执行官邵在接受《21世纪经济报道》采访时表示。

自2000年成立商业地产部以来，龙湖的商业部门已经运作了20年。如今，在龙湖集团的四大业务渠道中，商业板块给龙湖集团带来了超过10%的利润贡献，成为居外第二大业务贡献点。

目前，龙湖持有98个商业地产项目。2020年上半年，龙湖商业实现租金收入26亿元，同比增长近30%。在某机构评选的“2019年中国商业地产百强排行榜”中，龙湖商业位列第五。

邵把龙湖商业的发展分为两个阶段：前10年是积累经验，打磨团队；2011年开始做战略规划，商业地产作为主渠道运营。

与传统的住宅业务不同，商业地产的运营细致繁琐，占用现金流，投资回收期长。长期以来，住房业务需要“反馈”。对于一个综合性的开发商来说，如何在公司整体发展框架内把握商业地产的发展节奏，最终实现现金流的良性循环，是一个重要的考验。

尽管成绩斐然，邵对龙湖商业还是有着清醒的认识。在他看来，商业地产的发展除了他自身的能力之外，还和大的经济环境息息相关。虽然离“模式”还有一段距离，但在新型城镇化带来的各种机遇下，商业地产的发展空间是巨大的。

两个“十年”

龙湖经营的第一个商业地产项目是重庆观音桥北城天街，原是一个客车厂，建筑面积约14万平方米。2001年收购土地时，龙湖只是一家总部设在重庆的本土房地产企业，年销售额不足50亿。

据悉，重庆很多同行在拿下这个项目的时候并不看好。因为项目会占用大量现金流，有的同事甚至认为这个项目甚至可能搞垮龙湖。

当时龙湖缺乏经营商业地产的经验，在招商时试图注入多种业态。“我第一次打开它是‘填满商店’。反正我什么都填了，包括做早餐。第一波先填，再慢慢调。”萧说道。

到2005年，北城天街的运营逐渐成熟。当年，该项目被重庆市民评为“重庆八大地标”之一，龙湖经营商业地产的信心大大增强。邵认为，该项目为龙湖的“控股经营”战略奠定了非常好的基础。

到2010年，龙湖共有6个商业地产项目。当时龙湖商业已经形成了天界、星月汇、嘉月汇三条产品线。其中，天杰后来成为主要品牌。

邵表示，前十年是一个积累经验、打磨团队的过程。“最可贵的是，龙湖还那么小的时候，就敢做控股生意，而且做的很好。”

2011年，实施全国布局的龙湖，销售规模383亿元，在国内房地产企业中排名第八。当时恰逢楼市高速增长，龙湖面临着一个重要的战略选择：单纯做住宅开发，冲击规模，还是加一条轨道，同时发挥住宅和商业的力量？

当时，业界的共识是，商业运作会占用大量资金，可能会拖累住宅业务的增长。但是，如果操作得当，商业运营也可以贡献长期稳定的现金流，在一定程度上对冲住房市场周期性波动的风险。

经过内部讨论，龙湖最终选择了后者。然而，为了平衡起见，公司提出了10% o

龙湖集团副总裁兼商业地产总经理李楠表示，在第二个十年，龙湖商业的头效应越来越明显，对资源、人才和合作伙伴的吸附能力也增强了。"我们现在正走在一条快速发展的跑道上。"

李楠说，龙湖商业目前有98个项目，到今年年底将超过100个。2020年，龙湖商业有望实现租金收入60亿元的目标。

三条“要点”

龙湖商业经过20年的运营，已经形成了自己的套路和打法。邵向《21世纪经济报道》总结了龙湖商圈的三大运营要点：低资金成本、能力圈、基本功。

“低资本成本是做商业地产的先决条件，因为本质上是资本成本的博弈。”邵肖明表示，当资金成本高于5%时，很难实现运营回报。

他指出，“能力圈”是指在团队能力范围内做事。要扩大能力圈，建立强大的团队是关键。“基本功”指的是用优秀去做“做好”，也是实现项目落地的最后一步。“没毛病，都是辛苦。”

据悉，龙湖商业从征地到开业的平均周期为36个月，最快的周期为30至32个月。在具体操作中，不仅有模块化的要求，还有各种实际因素。其中，自2003年开始探索以来，以地铁公共交通为导向的TOD项目开发成为龙湖商业的特色。截至2020年6月底，龙湖已有65个TOD项目。

在业内，龙湖商业被称为“重资产、精经营”的典型。这不仅不同于万达代表的高成交量，也明显不同于凯德置地的基金模式。龙湖的运营模式虽然占用资金多，复制速度有限，但有利于质量控制，获得丰厚的利润。

但邵认为龙湖商圈并没有形成自己的模式。

在他看来，考虑到国外成熟市场的发展，购物中心是铁路、高速公路等大型交通工具出现后诞生的一种业态。基于这样的背景，商业地产可以称之为“模型”。目前中国还没有发展到这一阶段，龙湖商圈只找到了一些“路径和方法”，并没有形成“模式”。

但他表示，在中国，这个领域前景广阔。随着新型城镇化的推进，城市群将逐步崛起，城市交通、城际交通等网格化交通轨道将逐步完善。此外，产业升级和社会变革带来的消费机会，“特别是内循环和外循环互补带来的巨大消费机会”，将使中国商业地产形成“模型”成为可能。

从中间来看，服务业的崛起，制造业产业链的重组，科技创新的升级，也会给商业地产带来新的运营思路。“这是未来10年龙湖的路。在当时可能称得上是一种模式，但今天已经谈不上了。”

肖表示，正是基于此，龙湖对主渠道更为坚定。集团增加投资的信心更大，但会坚持10%销售回报的“红线”。

关于未来十年的具体增长目标，邵重申，年租金增幅仍为30%。

李楠表示，除了在一级市场收购土地，未来商业地产的机会仍存在于现有资产的收购中，包括现有商业和旧装修领域，但龙湖在选择项目时将重点关注金融模式是否奏效。至于轻资产的出口，不是龙湖现阶段考虑的重点。

对于龙湖商业的上市预期，邵表示，长期以来，“没有这个必要”。他强调，上市主要解决资金、管理激励、新资本平台等问题。但是对于龙湖商业来说，这些问题并不迫切。