新一轮城市更新释放巨大投资空间
6月21日电 新一轮城市更新正在不断推进。6月2日，上海宣布率先设立全国最大的城市更新基金；6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》；6月10日，北京发布了实施城市更新行动的指导意见.记者注意到，近日来，许多城市更新行动计划密集出台，与此同时，基础设施更新、旧住宅区改造等一系列重大城市更新项目加快启动。面对巨大的投资空间，各级财政资金、金融机构融资资金、社会资本等多元化投融资机制正在加快推进。
“十四五”规划纲要指出，要加快城市发展方式转变，协调城市规划和建设管理，实施城市更新行动，促进城市空间结构优化和质量提升。这也是“旧城改造”一词首次出现在国民经济和社会发展五年规划中，上升到国家战略层面。《2021年政府工作报告》提出“发展壮大城市群和都市圈，以县城为重要载体推进城镇化，实施城市更新行动”。
什么是城市更新？城市更新主要包括改善城市空间结构、实施城市生态恢复和功能改善工程、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、增强城市防洪排涝能力、以县为重要载体推进城市化。业内人士指出，实施城市更新，规划和推进城市建设领域的一系列民生工程和发展项目，有利于充分释放中国发展的巨大潜力，形成新的经济增长点。
“城市更新，通过优化和调整城市空间形态，完善城市功能，提高城市承载能力，改善居民生活质量，是推进以人为本的新型城镇化高质量发展的必然要求。随着中国城市化发展进入从规模扩张到质量提升的转型期，城市更新也将成为惠及民生、扩大内需的重要手段。光大证券董事总经理兼首席宏观经济学家高瑞东告诉记者。
“实施城市更新有利于促进城市新产业、新业态的发展，激发城市新的经济活力。同时，进一步挖掘投资潜力，形成更大的投资规模。”中国银行研究院研究员范若英告诉记者。
据中华全国工商联房地产商会旧城改造分会的调查估计，在旧城改造过程中，会有10万亿的内需空间被动摇。
新一轮的城市更新正在加速。指出，城市更新的主要内容包括改善居住功能、弥补公共设施不足、改善产业功能、创造就业创新载体、改善生态功能、保护和恢复绿色走廊和绿道、改善人文功能、积累文化元素魅力、改善安全功能和增强防灾减灾能力。
北京市《关于实施旧城改造行动的指导意见》明确，旧城改造行动包括对首都核心功能区内的旧住宅区、危房、旧厂房、旧建筑和平房(庭院)进行改造。最近正式发布了《重庆市城市更新管理办法》等四个实施细则。
此外，辽宁表示将发布旧城改造试点地区的实施意见和项目建设计划。近日，辽宁也出台了9项城市更新地方标准。
虽然各地都出现了市区重建计划，但与之相关的一系列重大工程也将加快建设步伐。
据了解，福州围绕居住、交通、水环境等方面全面开展了城市更新质量提升工作。
大规模的投资项目，资金从何而来？中国城市建设研究院规划设计院院长杨涛告诉记者，从长远来看，我们应该探索可持续和多样化的方式，如政府引导、社会资本参与、居民和其他利益相关者的独立更新。要解决地方社会资本失衡的问题，必须加强机制创新，利用好发展权转移和异地容积率补偿。鼓励社会资本参与后期运营。鼓励居民贡献，参与微观更新，深入研究居民自主更新的动力来源和补偿机制。
当地的探索也在进行。6月2日，上海宣布率先设立全国规模最大的城市更新基金，落地规模800亿元，定向投资旧区改造和城市更新。此外，北京鼓励市场参与者投资旧城改造，鼓励房地产业主自筹资金进行更新改造，鼓励金融机构创新金融产品支持旧城改造。重庆鼓励积极利用国家政策金融和市场金融支持旧城改造政策筹集资金，探索信贷金融新产品，探索建立旧城改造专项资金，合理引导居民为更新改造做出贡献。
范若英表示，在实施旧城改造中，关键需要解决资金等配套问题。除了发挥政府的作用，还要灵活调动多方资金参与。一是鼓励商业金融机构创新金融产品，通过债权、股权、资产支持计划解决项目资金压力较大的问题；二是提高民间资本参与的积极性，打破信贷和招投标中的隐性壁垒；第三，充分发挥资本市场、基建REITs等渠道的融资功能。
高瑞东指出，城市更新主要涉及城市中的旧的和现有的物业，也包括大量的公益项目，运营回报率较低。为了实现项目的可持续性，在建设初期应充分考虑和挖掘项目的经营收入，改造投资应与项目的经营收入相平衡。例如，他说，安徽在改造2600个旧社区时，探索了授予社区特许经营权等激励措施，以吸引社会资本的积极参与。
值得注意的是，业内人士还指出，随着经济的发展，城市空间布局和居民生活方式不断变化，城市更新应该是渐进和小规模的。
“城市更新是中国城乡发展从增量发展到存量升级的必然过程，也是不断满足人民日益增长的美好生活需求的重大举措。为了避免大规模的转变导致容积率过高、城市风貌不协调问题，延续城市文脉，保护好历史文化遗产。”杨涛说。
高瑞东表示，小规模的更新方式，能够在改造过程中灵活使用资金，探索提升居民生活水平与实现经营效益的有效结合方式，实现城市更新项目的可持续性发展。（完）