规范二手房持续销售显示“退烧”迹象

5月18日电 记者了解到,5月17日,国家统计局公布了2021年4月70个大中城市的房价。2021年4月,统计监测的70个大中城市新建商品房销售价格普遍上涨,但二手房有降温趋势。从城市数量上看,二手房价格环比上涨的城市数量也有所减少。

据业内人士透露,总体来看,随着房价上涨的加速,新一轮调控政策在4月份继续升级。随着一二线热点城市调控的不断深入,叠加市场出现季节性下跌。4月,一线城市的崛起逐渐停滞,二手房市场逐渐开始退烧,增速收窄。但是要警惕一些土地市场过热,传导到房市。

  4月新建住房价格涨幅略有扩大

数据显示,70个大中城市新建商品房销售价格普遍上涨,62个城市新建商品房价格环比上涨,与3月份持平。70个城市新房环比增长0.5%,环比增长0.1个百分点;同比增长4.4%,为去年10月以来的最高水平。

具体来说,重庆新建商品房销售价格环比上涨1.4%,广州以1.1%位居第二。深北也分别上涨了0.6%、0.3%和0.5%。值得一提的是,广州新建商品房销售价格连续10个月位居四大一线城市之首。此外,31个二线城市和35个三线城市新房分别增长0.6%和0.4%,比3月份高出0.1个百分点。

同比而言,4月,一线城市新建商品房销售价格同比上涨5.8%,环比上涨0.6个百分点;二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨4.9%和3.4%,增速比上个月提高0.1个百分点。三线城市新建商品房销售价格同比上涨3.9%,与上月持平;二手房销售价格同比上涨2.5%,较上月上涨0.2个百分点。

RealData首席市场分析师徐小乐表示,4月新屋市场整体热度较高。全国新房价格整体环比涨幅较上月有所扩大,36个城市环比涨幅由降变升或扩大。其中,由于市场预期强劲,重庆和广州涨幅超过1%。

"部分重点城市火热,进一步强化市场预期."徐小乐表示,重庆等城市集中供地交易对市场预期的影响,早在4月下旬就已经显现。5月以来,北京等重点城市集中供地交易热度也很高。要警惕随之而来的土地市场热度向新屋市场转移,进而向整个住宅市场转移,导致市场回暖。

的确,“五一”假期过后,土地市场异常活跃。先是杭州和北京,然后是福州、青岛、厦门和深圳,迎来了土地集中拍卖。根据CRIC研究中心的数据,集中拍卖的11个城市的土地拍卖建筑面积为4309万平方米,交易总额为5056亿元,接近4月份全国300个城市的土地交易总额。

嘉里研究中心研究员马表示,重庆这一轮保费率比较高,平均保费率为43%;在厦门,成功卖出5块地,两块地隐形底价达到6万元/平方米,实际升水率超过55%。在杭州,在57个集中出售的住宅中,超过40个案例被设定溢价上限,并转移到竞争报纸的自持比例。

  二手住宅有降温趋势

但值得一提的是,虽然新房价格持续上涨,但二手房在监管和调控的收紧下已经出现明显的下行调整迹象。中原地产首席分析师张大伟表示,在调控下,虽然房地产市场整体仍相对火热,但随着调控的加码,二手房市场逐渐开始退烧,涨幅最高的一线城市也逐渐衰落。

数据显示,北京二手房价格环比分别上涨1.2%、0.9%和1.2%,较上月上涨0.2个百分点,深圳涨幅持平。此外,发布《调控八新规定》的合肥市根据合肥市房地产协会发布的指出,合肥市商品房市场成交量和价格均出现下跌。商品房销售数量小幅下降,销售价格连续三天下跌,五周来首次低于1.9万元/平方米。二手房明显降温。与新政发布前一周相比,限购区二手房交易量下降64.8%,非限购区交易量下降46.7%;全市二手房成交价格下跌2.6%,其中限购区成交价格下跌4.0%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李预计,热点城市的信贷额度将全面收紧,利率也将全面上调。按照这个逻辑,政策效应将在5月份开始显现,预计下半年二手房市场将降温。

  调控仍将持续升级

近日,财政部、全国人大常委会预算工作委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局等四部门召开了房产税改革试点工作座谈会,听取了部分城市、专家学者对房产税改革试点工作的意见。

在很多地方房价持续上涨之后,房产税再次出现在我们眼前。克里研究中心研究员杨克威表示,最近,财政部长刘坤写了一篇文章《房产新政第四周市场变化监测分析》,提到“促进房地产税收立法和改革”,叠加财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会,预示着作为财税体制改革重要环节的房地产税,相关立法及改革工作并非搁置,2021年有望取得实质性的进展。他认为,下一步将扩大试点城市范围,并体现一定的政策力度,以逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期。

事实上,根据中原地产研究中心统计数据显示,叠加各地不断出现的土地新规、住建部的约谈、市场监管加码,年内累积房地产调控次数高达186次。今年以来,住建部已约谈、督导和调研广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市楼市调控,相比以往的楼市调控,实属罕见,并将东莞、南通列入监测重点城市名单。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,在约谈后,上海、广州、合肥、南通、宁波等多城政策陆续加码。广州、深圳、南京、重庆、成都、昆明、济南等城市房贷利率基点均有所上调,预计本轮房贷利率加息可能还会蔓延至更多城市。

沈昕认为,在调控层层加码以及房贷利率上升的情况下,市场预期将转淡,部分城市成交将有所降温。预计2021 年房地产市场还是以平稳健康发展为主,随着去年同期基数的提高,预计下半年房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积、房企到位资金等多项指标增速将有所回落。

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