改善型赛道也要“卷”性价比

日前，随着琶洲西331地块以刷新广州楼面地价的成绩成功出让，广州2023年土拍正式落幕。核心城区优质地块成交占比高、溢价率高等特点，都决定了2024年将是一个改善型产品声量大大提升的市场。其中，备受关注的越秀地产世界大观项目、中海上涌项目都即将亮相，琶洲西区也将有新项目接棒即将清盘的琶洲樾。可以预计，千万元级物业这一赛道竞争将越发激烈。对此，业内人士表示，近两年的成交数据显示，改善需求的爆发支撑了这一价位段的成交量屡创新高，但同时总价的“天花板”效应较为明显，预计未来千万元级物业的产品分层将更明晰，产品格局更为多元，多数产品都将依靠“性价比”突围。

文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐

土拍收官：

分化极致 优质地块备受追捧

数说土拍

据克而瑞统计，去年广州土拍涉宅用地供应64宗地块，成交43宗，成交总建面638.82万㎡，同比减少28.28%；揽金1183亿元，同比微降3%。

在2023年最后一个工作日的广州土拍“收官之战”中，市场的“分化”行情演绎得格外清晰。当天，原定出让的6宗地块最终仅有3宗成功出让，分别是琶洲西区331地块，荔湾东沙国际贸易港地块及海珠区新滘西路地块；而原定于同日出让的天河吉山仓二期，黄村三联路以及白云金沙洲地块，则提前发布了中止或延期出让公告。其中，琶洲西区331地块吸引了多家房企“围猎”，竞价达85轮，打破了去年以来最长的竞价纪录。最终，该宗地块被越秀地产以22.7亿元的总价拿下，溢价率58.7%，并以75669元/㎡的楼面地价刷新广州纪录。

伴随着这三宗地的成功出让，2023年广州土拍也宣布正式收官。据克而瑞统计，去年广州土拍涉宅用地供应64宗地块，成交43宗，揽金1183亿元，仅同比微降3%，显示出成交地块的整体价值较高。虽然总量数据看似“平平无奇”，但实际在全年土拍之中，仍有不少亮点。克而瑞数据显示，在广州去年成交的43宗涉宅用地中，有16宗溢价地块，其中包含了11宗摇号地块，溢价地块占比达到37%，同比提升18%。

广州楼面地价榜单也发生了极大的变化。2023年，总计有四宗宅地冲入广州楼面地价TOP10的地块，除了刷新纪录的琶洲西区地块之外，第二名和第三名分别为被保利收入囊中的员村一横路地块及被中铁建竞得的牛利岗地块，而海珠上涌果树公园地块则位列第六，新上榜地块均位于天河与海珠。由此也可以看出，广州核心区域，核心板块的价值仍然备受开发商认可。

供应格局：

高端市场上演“三足鼎立”

考虑到当前开发商6~9个月的开发周期，2023年土拍的结束，也就意味着2024年的亮点项目浮出水面。从以中心城区核心地段为主的供应结构、分化明显优质地块受捧的成交结构来看，2024年将是一个改善型产品唱“主角”的年份。

其中，自去年年初开始就备受关注的世界大观一二期地块均以一定的溢价率顺利出让、上涌果树公园封顶摇号、琶洲西区331地块刷新广州楼面地价纪录。2024年的三个改善人居“高点”格局已经较为清晰。

天河东

世界大观连片开发

自世界大观调规以来，其出让进程就一直备受关注。在许多广州市民记忆中有着“童年光环”的主题乐园，即将变身为广州东部的生态低密居住区。2023年，世界大观一期与二期地块均成功出让，且均由越秀地产竞得。

日前，越秀地产已经公布了世界大观一期地块的项目名“观樾”，正式在这里落地了其最为高端的“樾系”产品。该地块出让时就规定了其容积率约1.9-2.2，月亮湖就处于该地块的中心位置, 是主城区极为稀缺的低密且具备生态景观资源的宅地。从刚刚公开的项目批前公示来看，所有楼栋均为小高层，采用了正南北向的板式设计，排布上呈现近湖低、远湖高的格局，让尽可能多的产品能够享受到月亮湖景观。从项目定位、地块素质来看，高端改善定位清晰，预计户型也将以140平方米以上的大户型为主。

世界大观二期地块则于去年12月28日经过16轮竞价后同样由越秀地产竞得，7.38%的溢价率与一期地块较为接近。从地块素质来看，二期地块2.38的容积率略高于一期，同时景观资源也略微逊色。不过，考虑到片区整体定位及较为接近的楼面地价，同时由越秀地产进行连片开发，未来高端产品的定位预计不会有大的变化，关键在于如何与“观樾”项目做出差异性。

海珠中

城央生态大盘

海珠上涌果树公园地块于去年9月5日由中海地产摘得。其稀缺之处不仅仅在于核心城区的区位优势，坐拥广州的城央湿地——海珠湿地公园这一生态资源，而且是城市中轴线上难得的大规模开发地块，建筑面积约36万平方米。以近128亿元的价格成交后，也让不少人好奇，在连续布局海珠区“三观一台一里”之后，中海会如何开发这个项目。

最新信息显示，中海将在此打造其在广州中轴标杆项目，定位头部高端产品，主打约128-270㎡的大户型。在映澜台项目试水的个性化装修1.0尝试，则将在上涌果树公园地块实现个性化装修2.0全面开花。

从日前披露的项目规划来看，住宅部分将分为三个地块，总共分布15栋建筑。同时，项目规划有配套商业及15年教育，这也是大盘特有的配套优势。

琶洲

产业高地稀缺住宅

琶洲西区331地块在土拍中受到追捧，早在业内预计之中。一方面，琶洲是广州市重点的“人工智能与数字经济试验区”，对标世界一流数字经济示范区，目前已落地多家人工智能与数字经济领域头部企业总部，板块能级巨大，产业兑现度高，是广州楼市公认的价值高地。另一方面，作为重要的产业区，板块内的商业地产开发受限，宅地供应极为稀缺。

就此次创下纪录的琶洲西区331地块而言，其本身体量并不大，建筑面积仅3万平方米。但值得注意的是，在该宗地块周边还有琶洲南TOD及琶洲樾两个项目。其中，琶洲樾项目剩余货量仅不到10套，清盘在即；琶洲南TOD则是2023年海珠区的“销冠”项目，备受市场追捧，目前项目在售的均为大平层产品。经过过去几年的经营，板块的高端人居定位市场认知度已经较高，为未来新地块的入市打下了基础。在竞得琶洲西区地块后，越秀地产方面表示，将联袂世界级大师，打造集生态、智能、尊享于一体的CBD隐奢瑧品，项目定位已经较为清晰。

市场预判：

千万元级物业格局多元化

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，去年以优质地块为主的成交结构，将更有助于广州楼市在动态发展中“去库存、调结构”，促进市场供求关系恢复平衡，实现房地产市场的平稳发展。

近年来，广州千万元级物业的市场成交不断创下新高引来业内关注。克而瑞数据显示，截至去年12月中，已经达到了4741套，远超前年全年的3116套。成交结构也在悄然发生变化，其中1000万-1500万元总价段依然是最主要的成交主力，但是成交占比下滑至54%，降低了5个百分点，而1500万-2000万元总价段的成交占比则从2022年的19%提高到了25%，提高了6个百分点。值得注意的是，在成交量上涨的同时，套均价变化极小，总价的天花板效应明显。

“以上数据变化表明，随着中心城区的项目增多，千万元级物业这一赛道内部正在出现产品分层，市场选择越发多元化。”肖文晓特别提醒，对于当前的广州市场而言，2000万元级以下的物业改善属性强于享受属性，置业者可以着重关注性价比。