二手房成交量明显放大 新房市场平稳

北京市出台“认房不认贷”政策已经一周，中国证券报记者对北京楼市进行调研发现，北京地区二手房挂牌量迅速增加，目前已经逼近16万套，处于绝对高位；成交量也位于绝对高位，周末日成交量超1000套，较新政出台前实现翻倍。

二手房交易活跃

“目前，北京地区二手房挂牌量已经达到159806套，较新政出台前增加了8000多套。”北京链家一位中介告诉记者，“目前挂牌的主要是远郊区，但成交一般，刚需还没有入场。成交比较好的是市中心一些学区房以及一些改善型住房。”

记者在西城区一家中介门店了解到，目前，北京市很多学区房片区挂牌量基本没有新增，但是成交量相比新政前要明显放大。购买学区房的基本都是换房客户，很多采取先买后卖的方式。中介介绍，目前，学区房价格整体比较平稳，一些房源价格低于近几年成交平均价，主要是长时间没有成交，价格已经谈判过很多轮。

记者还了解到，考虑到非核心区的房子不好卖，很多学区房的中介人员将换房客户的交易预留时间拉长至半年左右。而此前，这些中介只给换房客户预留2个月左右的交易周期。

中原地产监测数据显示，北京自9月1日发布“认房不认贷”政策以来，成交量持续位于高位。其中，9月2日北京地区二手房成交量达到1200套，3日成交量达到1400套。过去的一周，北京二手房累计成交了5000套左右，接近8月的一半。

据北京住建委官网数据统计，8月北京二手房成交10960套，环比上涨12.8%，同比下降21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度区间，但和7月相比，北京二手房成交量有所回暖。

新房成交分化

记者走访北京新盘了解到，政策利好叠加“金九银十”旺季周期，不少开发商推出了新楼盘项目，其中包括一些豪宅项目。

近日，位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院项目正式开盘，总价3000万元起。开盘首日，现场有169套成功认购，总认购金额约56.2亿元。记者了解到，该项目经历了较长时间的蓄客，取得开盘资格后，立刻就选择开盘入市。

“项目是2026年10月交房，期房销售，一共350套，开盘卖了一半。单价是12.6万元/平方米至14.35万元/平方米，精装修交付。周围的二手房也差不多是这个价。”融创壹号销售人员告诉记者。

豪宅网总经理刘军告诉记者，对于高端项目而言，一些高净值客户一般不会选择贷款，“认房不认贷”政策影响其实不大，真正有影响的是对购房心理的提振。

走访过程中，多位销售人员告诉记者，北京新楼盘之前最好卖的是两居室，新政出台后，三居室、四居室的认购情况明显好转。短期内，本身产品不错、比较畅销的楼盘应该很快会出现抢房、清盘情况。对于二类改善盘来说，能上车的客户多了，销量也会有一定的提升。

但也有一些楼盘由于性价比低、楼盘位置欠佳，缺乏产品竞争力，销售情况依然欠佳。

中原地产监测数据显示，新政出台一周，新建住宅累计成交3500套左右。主要集中在9月2日、3日，分别为1800套和900套。此后几天北京地区新房成交量基本维持在100套左右，成交整体比较平稳。

“购买核心区、总价在千万元级别的购房者，新政出台前很多是全款，目前依然是全款为主。买核心区房产的家庭，很多不止有一套房子，所以对他们的影响不大。刚需客户目前入场积极性还没有完全释放，需要进一步等待市场发酵。”有销售人士告诉记者。

市场反响积极

对于“认房不认贷”政策影响，住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛日前接受媒体采访时表示，政策出台后，我们也在密切观察，市场反响总体上是积极的。有市场机构也做过调查，调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市增幅可能会更高。刚需和改善性需求购房者，积极入市的迹象是非常明显的。一些市场机构的调研显示，带看量和成交量都有比较明显的提升。

据浦湛介绍，“认房不认贷”政策出台以后，北上广深4个一线城市积极落地，已经全面落实了“认房不认贷”政策。从过去房地产市场发展的过程来看，4个一线城市都是房地产的热点城市，它们对周边城市乃至更大区域范围内的城市，甚至是全国，都有非常明显的“风向标”作用。另外也要看到，随着房地产市场发展，特别是在目前的发展阶段，城市之间的分化更为显著。2018年开始，房地产调控政策实际上就采取了“因城施策”“一城一策”的调控机制。在这一机制下，城市要结合各自房地产市场的发展情况，来完善优化调整调控政策。

对于房企而言，易居研究院研究总监严跃进对记者表示，“认房不认贷”政策积极效应显现，购房者市场情绪明显被带动起来，也更容易激活市场交易需求。加快销售是房企现金流好转的必由之路，对于一些头部涉险房企而言更是如此。“认房不认贷”政策出台后，相关房企更要抓住市场利好机会，加速销售。