加强从业主体管理 房地产经纪服务新规出台释放哪些信号？

日前，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称《意见》)，从加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、加强个人信息保护、提升管理服务水平等10个方面提出意见，要求加强房地产经纪行业管理。

这对房地产经纪行业来说，无疑是一重磅消息。从1998年正式确立房地产市场化方向以来，房地产经纪服务行业在我国已走过20多年的发展历史，对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全起到了重要作用。如今，房地产市场逐渐步入存量时代，对经纪服务的依赖进一步增强，出台新规对行业进行管理指导，既是对行业的肯定，又是对行业的鞭策。

房地产存量时代，房价“只涨不跌”的预期被逐渐打破，人们对交易的制度性成本更为敏感。动辄数万元乃至数十万元的中介费，成为房地产市场良性循环的障碍之一。实现盘活存量、带动增量，降低制度性交易成本是必由之路。而从整体内容看，如何确定经纪服务收费标准和方式，正是《意见》的重中之重。

在《意见》的10条举措中，涉及经纪服务收费问题的便有3条，包括合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价，严禁操作经纪服务收费。其中，“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”或成二手房交易服务新模式。

纵观世界主要国家的经纪服务费用支付模式，多为卖家支付或买卖双方共同承担，而我国的交易习惯则是由买方承担几乎所有的中介费和相关服务费，导致即使我国是全球中介费率较低的国家之一，买方仍然感到“压力山大”。交易双方共同承担并合理降低经纪服务费用，有望适度降低购房者的置业成本。

值得关注的一点是，《意见》鼓励“按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”，打破传统只设定一个档位、以成交价格乘以服务费率确定费用的模式，为经纪服务收费提供了新思路，使之更加适度、合理。但政策并未对费率进行直接管制，而是将定价权交给市场，兼顾了健康发展与底线管理。

区分基本服务和延伸服务，也是《意见》的一项新提法。房地产经纪服务既包括为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，也包括接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务。对经纪服务内容进行界定和区分，为的是分别明确服务项目和收费标准，这有助于购房者根据自身需求选择服务，避免被混合标价或捆绑收费。高质量的延伸服务，也是未来行业探索的新方向。

针对不具备经纪服务资格的“黑中介”，《意见》明确要求经纪服务机构需向所在地住房和城乡建设部门备案，市、县住房和城乡建设部门全面推行经纪从业人员实名登记。为整治获取个人信息后“狂轰滥炸”的推销行为，《意见》强调，未经当事人同意，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

应该看到，此次有关房地产经纪服务的意见，并非仅针对费用问题，而是同时整合从业主体管理、规范交易、违法违规行为整治、行业自律等多维度内容，旨在促进行业长远发展的系统性规范。

立足于今年房地产市场回暖趋势，房地产经纪服务面临新的发展机会，《意见》恰逢其时出台有助于推动行业良性发展。而从中长期来看，对房地产经纪服务全链条加以规范，促进收费合理透明、服务质量提升，将进一步激发市场活力，促进房地产市场平稳有序运行。