透视上市房企年报：频现资产减值“深坑” 存货跌价损失
2022年年报季进入尾声，多家房企去年计提资产减值情况也浮出水面。
同花顺iFinD数据显示，截至4月27日发稿，已披露年报的72家A股房企中，有54家存在资产减值损失，总减值额达403亿元，较2021年的289亿元增长近40%，占54家房企净利润总和的近70%；此外，46家披露信用减值损失的房企总损失金额为52亿元，相较2021年的55亿元有小幅减少。从计提资产减值准备范围来看，少则几亿元，多则上百亿元。
在年报披露期，沪深交易所曾向多家房企下发关注函，对部分房企计提巨额减值的原因进行问询。从多家房企回复函来看，大部分减值损失来自于存货跌价损失。
这也就意味着，部分房企的存货市场价或已低于其成本。随着房地产支持政策的持续推出，该部分减值是否有可能转回？地产企业在经营上仍然面临哪些问题和挑战，又有哪些改善？或许我们能从这54份年报中窥得一角。
存货跌价为资产减值主因
根据年报，上述57家房企的资产减值损失总计403亿元，其中有365亿元为存货跌价损失。
以华侨城为例，2022年华侨城资产减值损失合计为127亿元，其中有115亿元来自于存货跌价损失。华侨城2022年归母净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%。而2022年前三季度华侨城实现净利润1.26亿元。
在回复深交所关注函时，华侨城表示，公司布局的多个城市新房价格处于下降通道，部分区域的存货根据可去化的市场价格计算的可变现净值已低于成本，依据会计谨慎性原则，在2022年度计提了相应的存货跌价准备。
“由于2022年房地产市场需求端受到一定冲击，房企销售端受挫，同时也会在一定程度上对存量资产的预期减弱，导致计提减值金额上升。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，计提相应的资产减值准备后，房企轻装上阵也是对业绩负面影响的提前释放，客观上对企业长期健康良性发展起到积极作用，对企业自由现金流不会造成实际影响。
从房企回复交易所关注函的情况来看，大部分房企判断出现减值迹象的主要依据是销售均价下降以及去化缓慢，跌价的存货则主要来自于非一线城市。
例如，阳光城在回复关注函时表示，其位于北海市银海区的某项目，2021年度销售均价约11000元/平方米，项目周边竞品售价约10800元/平方米至12000元/平方米。自2022年下半年起，市场快速调整，周边竞品均相应降价，公司跟随竞品，将价格调整至约8000元/平方米，计提约4.7亿元跌价。
华侨城也表示，公司项目所在主要城市2022年房地产销售额均出现了不同程度的下滑，其中昆明、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市出现量价齐跌的情形，成都、广州等城市虽销售均价未有下跌，但考虑到项目所在区域的市场销售去化缓慢、房地产市场持续承压等因素，公司存货面临减值迹象。
不过华侨城也在年报中表示，计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
“从销售看，2022年全年市场成交保持低迷态势，年底房地产市场销售未出现明显好转。从价格看，百城新建住宅价格自2014年首次出现下跌。2022年市场的调整不同于过去几年，房企对存货进行减值测试，相应计提资产减值准备，这一做法符合会计准则中的谨慎性原则。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，从会计报表来看，市场向好后企业可以转回部分计提资产减值损失，增加报告期利润。
房企利润有望得到修复
当前，房企面临的市场环境已经有所转变。随着全国多个城市房贷利率下调，政策持续向好，市场情绪也在逐渐恢复。
中指研究院数据显示，今年一季度，TOP100房企销售总额达1.76万亿元，同比增长8.2%，是去年以来首次实现增长。其中，3月份单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%。
此外，多地土拍市场表现也较为活跃，溢价率均有所提升，开发商补货意愿也在增加，多个热门城市甚至出现几十家房企争抢一块土地的情况。
“以负债推动行业高速发展的时代已经过去，未来房地产行业的利润率应该是稳定在一个平稳的区间。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，就当前而言，风险出清后，行业会有一个复苏的过程，房企利润也有望得到一定的修复。
“公司在2022年的亏损可以看作是在行业调整下的短期表现，该做的动作、措施都做了，问题也充分暴露了。”近日，中南建设管理层在业绩大会上表示，随着市场进一步走向良性循环，中南建设的存货和资产价值将得到重估，在市场好转的情况下，2023年中南建设有望实现盈利，融资能力和发展能力在这个阶段会得到修复和提升。
关荣雪向《证券日报》记者表示，2023年，受益于融资环境宽松等因素，房企业绩有望稳步回升，但强者恒强的局面已然形成，无论是融资端还是销售端，都倾向于优质房企，对于中小型房企以及出险房企，还需要通过自身的运营去突破经营困境，从而赢得机遇。