首套房贷利率动态调整 “因城施策”支持刚需
记者 孙蔚
有关房贷利率的风吹草动历来备受购房人关注。近日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，允许满足条件的城市探索降低首套房贷利率。那么，哪些城市可以落实这一政策？当前房贷利率整体情况如何？未来是否还有下调空间？记者对此进行了采访。
35城可调整房贷利率下限
国家统计局最新发布的70个大中城市住宅销售价格显示，2022年12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。
根据央行、银保监会发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称《通知》），新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，根据2022年10月至12月全国70城房价指数数据，70城中有35个城市符合首套房贷款利率下调的标准。其中一、二线城市有14个，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州；三线城市有21个，包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。
央行相关负责人指出，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况、用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《中国消费者报》记者采访时指出，稳房价是稳预期、稳需求、纾困供给端的关键。房价不稳，房地产行业的问题解决起来难度较大。近期央行、银保监会对房价连续下跌城市发布了利率不设下限的政策，目的也是为了稳房价，为稳楼市交易、开发创造条件。
目前首套房贷主流利率平均4.10%
“由于首套房贷动态调整的政策落地需要一定时间，截止到春节前，符合条件的城市中仅太原和唐山下调了首套房贷利率至3.8%。”贝壳研究院首席分析师许小乐告诉《中国消费者报》记者。
贝壳研究院统计数据显示，在重点监测的50城中，1月首套房贷主流利率平均为4.10%，环比上行1个基点；二套房贷平均为4.91%，环比持平，同比分别回落146个基点和93个基点。
监测数据显示，首套房贷利率低于4.1%（以下简称超低限）的城市共11个，上月为19个。1月新增太原、唐山2个超低限城市，其首套房贷利率均由上个月的4.1%下调到1月的3.8%，另有贵阳、昆明等10个城市利率回升至4.1%。
分能级来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套房贷利率平均为4.07%，三、四线城市首套房贷利率平均为4.08%。
从利率下调幅度看，三、四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为155个基点和100个基点。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60个基点和50个基点。
许小乐进一步解释称：“贵阳、昆明两地首套房利率回升是由于2022年9月央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策期满结束。随着《通知》逐步落地，预计后续将有更多城市下调首套房贷利率。”
“整体来看，《通知》比此前的政策更加灵活，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率、降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。”中指研究院指数事业部研究总监陈文静对《中国消费者报》记者表示。
超80城最低首付降至两成
去年以来，针对需求端的楼市政策不断优化，多个重点城市信贷政策持续宽松，比如调整房贷首付比例，取消“认房又认贷”等。
据监测，目前已有包括武汉、南昌、石家庄、长春、哈尔滨、贵阳、南宁、乌鲁木齐等省会城市在内的82个城市，首套房商业贷款最低首付比例可至两成。深圳、广州、天津、杭州、厦门、成都、南京、合肥和西安等城市，首套房商业贷款最低首付比例已降至三成。
还有超七成城市宣布“认贷不认房”，即只要结清已有贷款，再次贷款购房均算首套。另有29城仍执行认房又认贷政策（含部分区域执行），其中包括一线城市及东莞、佛山、中山、珠海等大湾区城市。
目前，部分地区房贷利率已处于历史性低点，但从整体来看，京沪仍然是全国按揭信贷环境最严的城市，陈文静表示。
对于未来信贷政策走势，许小乐分析表示，不久前召开的中央经济工作会议把支持住房改善视为扩大内需的重要任务，预计未来需求侧的宽松政策仍将持续，高能级城市的购房限制政策仍有进一步优化的空间和可能，包括贷款利率、首付比例、“认房又认贷”政策等。
58安居客研究院院长张波认为，由于去年房价下行的城市数量仍在增加，预计今年可进行首套房贷款利率下限调整的城市会进一步增多。这一政策的延续表明了今年楼市政策宽松态势将保持，同时针对居民的合理住房需求给予持续关注，更是给各地“因城施策”、用好用足政策工具的一个明确信号。