全球楼市“泡沫”风险暂时仍可控

在新冠肺炎疫情的影响下，全球楼市价格飙升，这最近引起了业内对资产泡沫增长的担忧。但仔细研究原因，展望政策趋势，本轮楼市上行不太可能成为大麻烦，未来市场波动剧烈。

从市场供需结构来看，部分国家面临特殊的供不应求时间窗口，“刚需”不仅在新冠肺炎疫情影响下被放大，超低的信贷成本也成为消费者提前购买计划的外部动力。

103010杂志在分析美国楼市时表示，最近5年，大部分千禧一代(1989年至1993年出生)将年满30岁，大部分人都会在这个年龄开始买房。然而，在经历了十年的房地产危机后，建筑商在2010年后的十年里变得谨慎起来，美国市场并没有为千禧一代买家的大量增加做好准备。根据房利美的统计，这导致美国的住房缺口约为400万套。

全球楼市这轮涨潮的规模之大，前所未有，是受多个国家超低利率、货币宽松、政府大规模刺激措施的影响。到目前为止，在公布住房统计数据的56个全球市场中，有43个市场的实际房价(即经通胀调整后的价格)上涨。这些国家的物价上涨不是由国外热钱推动的，内部动力大于外部动力。

此外，新冠肺炎疫情继续推高房地产市场。比如，经济衰退导致的低房贷利率和居家办公的趋势并没有消失，房地产市场持续火热。虽然存量房再次增加，但仍远低于疫情前水平，无法满足当前需求。这意味着房价还会继续上涨。

至于市场泡沫的严重性，很多专家认为现在下结论还为时过早。有专家认为，房价过高但泡沫有限，没有过度借贷，房地产泡沫风险不高，这与2018年美国雷曼兄弟银行破产引发的全球金融危机不同。当时贷款利率是10%，个人贷款没有突然增加。

由于全球供应链承压，建筑库存萎缩，钢、木、铜等材料成本快速上涨，也放大了住宅库存供需失衡。

面对持续高企的房价，许多政府正在采取预防措施，防止泡沫扩大或破裂。

在加拿大，房价已经成为政党的选举话题之一，总理特鲁多承诺限制海外买家进入市场。在韩国，加息之旅已经开始。8月26日，韩国央行将基准利率上调0.25%至0.75%，这是韩国央行三年来首次加息，主要原因是消费需求上升、房地产市场过热、居民债务飙升，带来通胀压力加大。目前，国家货币政策的重点已经从支持经济转向抑制债务驱动的资产泡沫。

此外，购房需求的上升有望暂停或停滞，这将在一定程度上抑制房价的持续强劲上涨。

根据全球房地产咨询公司Knight Frank的半年度全球房价报告，截至2021年6月的一年中，尽管房价增长强劲，但部分市场的需求已经开始出现疲软迹象。在美国，抵押贷款申请已经下降，认为现在是买房好时机的家庭比例在6月份达到了十年来的最低点。美国联邦住房金融局(FHFA)26日公布的数据显示，8月份美国房价指数环比上涨1%，低于7月份1.3%和1.4%的市场预期。越来越多的观望情绪将有助于市场回归理性。