关注租赁住房建设标准下的“免租改”建设标准
对于新市民和年轻人来说,租房不仅要实惠,还要好。目前,将酒店、宾馆、商业写字楼、工厂、仓库等非住宅建筑改为租赁住房的情况非常普遍。对于“非租改”和“商租改”,除了住房和城乡建设部近期发布的《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》外,很多地方还进一步明确了相关建设标准。比如重庆最近推出了《既有非住宅建筑租赁居住化改造技术标准》 (DBJ50/T-378-2021)(以下简称《标准》)。据报道,这是国内首个“不变租”的建设标准;厦门也在7月7日发布了《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》。
规范租赁住房改造行为
据记者了解,重庆此次发布的《标准》涵盖了评估与规划、场地与建筑、结构、建筑设备、消防、施工与验收、运营与维护等10个方面。明确改造后的建筑合理使用年限应不低于10年,公共服务设施建筑面积应不低于改造项目总建筑面积的6%。它具有落实政策需求、适应多种需求的特点。
根据厦门市发布的《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》号文,商业、办公、工业、仓储、科研、教育等非住宅存量住房,只要符合要求,无需改变土地使用性质和土地使用年限,无需补交地价,即可转为保障性租赁住房。“《标准》的发布,对于重庆支持租赁住房项目建设,畅通非住宅存量项目改造,增加市场有效供给,减少非住宅阶段性空置,促进产城融合、职住平衡具有重要意义。”重庆市住房和城乡建设委员会副主任郭告诉记者,《标准》是我国第一个正式发布的“免租金变更”技术标准。
通策研究院分析师王恒告诉记者,大部分租赁住房供应都是由存量房屋改造而来,一直没有明确的建筑标准。重庆、厦门出台的相关规定,明确了商住楼等非住宅房屋改建为出租屋涉及的评估规划、空间改造、建筑设备、消防安全、施工验收质量要求等,解决了以往商业租金转换、“非租改”技术边界不清、设计内容没有依据、施工验收和维护缺乏科学指导等问题。这有利于规范住房租赁改造行为,拓宽个人住房租赁渠道和促进
公共区域的面积比令人担忧
国家一直强调租房和买房在享受公共服务方面应该有平等的权利。公共服务区是集中租赁住房最大的特点,但以前没有标准。一些公寓运营商把公共区域当成噱头,而一些小运营商完全没有建设公共区域的意识。
重庆《标准》最大的亮点是明确要求配套设施、满足使用功能、提升健康性能。例如,项目改造中应设置配套的公共服务设施,公共服务设施的建筑面积应不小于改造项目总建筑面积的6%,且不应小于100平方米。项目配套的公共区域功能和服务设施可根据租户需求、建筑功能以及商业服务网点在周边环境中的实际情况进行调整。“如果计算重庆每万平方米600平方米的公共面积,很多长租公寓都不达标。这个标准的出台,无疑会让长租公寓更像公寓。”中原地产首席分析师张大伟告诉《标准》记者。
厦门市对租金和租户高度关注的区域做出了规定。原则上每套(室)建筑面积不超过70平方米,主要
张大伟认为,未来一定会有更多的城市遵循租赁住房的改造建设标准,这对促进租赁住房的规范发展和盘活存量具有重要意义。
禁止两类土地重建租赁住房
需要明确的是,并非所有类型的房屋都可以转为集中租赁住房。中国建筑设计研究院有限公司装配式建筑研究院院长赵伟告诉记者,为确保住宅安全,住房和城乡建设部发布的强调,房屋在改造前应进行安全性能鉴定,并根据鉴定结果进行相应处理,确保长期居住和使用的安全要求。
此外,根据《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》中的土地性质分类,三级工业用地为对居住和公共环境干扰、污染严重、存在安全隐患的工业用地,三级物流仓储用地为易燃易爆、剧毒危险品专用物流仓储用地。这两类土地上的非住宅建筑可能存在不利于人体健康和安全的隐患,不适合长期居住,不宜改建为集中租赁住房。
重庆对此进一步细化,规定改建建筑合理使用年限不得少于20年,且不得少于10年;可供改造的改造项目规模不应少于50套(间)。
厦门市规定,租赁住房改建申请项目应当是依法取得土地、审批手续齐全的合法建筑。为确保改造后的保障性租赁住房符合居住标准,改造项目的结构应符合安全牢固的要求。改造后的保障性租赁住房应具备良好的卫生、通风、采光等居住条件,并应满足给排水、供电等相关要求。同时,工厂、仓库的改造工程应设置相应的安全隔离措施,确保人员的生活安全。此外,改造完成后,原则上不少于50套(间),建筑面积不少于2000平方米。