上半年房地产行业融资规模同比下降8.1%

本报记者徐杰

见习记者董怡君

“三条红线”及贷款集中度相关政策出台以来，房企融资供需双方不断收紧，融资规模一再下滑。

中智研究院7月20日发布的《2021年年中房地产行业融资盘点》显示，2021年1-6月，房地产行业共募集资金11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%，呈现明显的融资趋紧趋势。其中，信用债融资3323.8亿元，境外债融资1899.3亿元，信托融资3379.8亿元，ABS发行融资2486.6亿元。债券发行仍是房企融资的主要形式；海外债务和信托融资的快速下降成为房地产行业融资规模下降的主要因素。

“从去年开始，房地产调控的重点转移到了金融方面。随着市场环境和监管政策的变化，房地产信贷增速明显放缓。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，“房住不炒”仍将是未来房地产市场调控的总基调，政策调控将逐渐呈现出主观性特征。

轻资产迎来分拆上市潮

在“三条红线”的监管下，分拆物业上市仍将是部分房地产企业降低负债水平的重要途径之一。

据嘉里不完全统计，2021年上半年，100家典型房企累计融资金额6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，为2018年以来最低水平。房企融资规模仅增长36%；融资规模减少的房企中，约30%的房企融资额同比下降50%以上。

“近两年来，房企的融资压力一直很大。由于金融领域的大控制，房企可以通过分拆带来更多的市场机会，至少上市后融资渠道会更加多元化。”严跃进分析道。

中国研究院数据显示，2021年上半年，房企分拆物业赴港上市的热度持续不减，共有5宗物业在港交所上市，共募资51.3亿元。其中，越秀服务募资15.2亿元；荣万家募资10.6亿元；中原建业是唯一新上市的代建企业，募资8.3亿元。

“股权融资将有效补充房企现金，从而降低负债水平，改善资本结构。”中智研究院企业事业部副研究总监刘水向《证券日报》记者指出，从发言数量可以看出，分拆上市公司面临的行业竞争越来越激烈。

根据瑞安建业资本的统计，截至7月16日，mainland China共有50家物业管理公司在港交所上市。

这50家公司都在主板上市。数量上，这50家公司占香港主板上市公司2206家的2.27%(截至2021年7月16日)；市值方面，这50家公司总市值达9842.32亿港元，占香港上市公司总市值513.26亿港元(2021年7月16日)的1.92%。

截至7月16日，共有30家内地物业管理公司在HKEx提交上市申请，占同期HKEx申请总数(231家)的13.0%。目前有22家内地物业管理公司仍在上市过程中。

融资环境继续趋紧

7月15日，国家统计局公布了上半年房地产开发投资情况。从到位资金情况看，上半年房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%。其中，国内贷款13465亿元，下降2.4%。

7月14日，中国银行业监督管理委员会报告了2009年银行业和保险业的运行情况

“总体来看，下半年融资环境有望继续趋紧，强化自身能力是关键。”刘水分析道。可以预见，房地产行业的融资环境只会在下半年继续承压降温。房地产企业只有增强自身的“造血”能力，才能保持稳健发展。加速收钱和分拆上市补充净资产是相对安全有效的措施。

“下半年企业融资仍有压力，要适当关注房贷集中度管控政策和各类债券融资政策的变化。一般来说，企业需要经过“还债获得新融资”的模式。只有这样，他们才能获得更多的融资机会，真正促进企业的资本流通。”严跃进进一步说。