中小房企拓展新利润点 竞相布局万亿物业管理市场

短短一个月内，重庆本地中小房企先后发布了两次拓展物业业务的公告。7月12日，财新发展宣布拟以5.8亿元收购财新智富100%股权。6月11日前，财新发展宣布拟以1.98亿元收购安徽何澄置业100%股权。

财新发展持续收购物业标的，恰恰是房地产企业应对新环境调整业务重心的一个缩影。根据Cree房地产研究中心的数据，TOP30上市房企对物业管理市场进行了不同程度的布局。目前，房地产市场已从增量时代进入存量时代，日益紧张的政策环境正迫使房企转变发展思路，寻求新的利润增长点。

“类似的收购表明，房地产企业认可物业管理市场。目前，物业管理或物业管理领域确实是吸引房企或各种社会资本投资布局的一大方向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

房地产调控政策密集出台

房地产调控政策的密集出台和不同城市住房需求的分化是财新物业管理发展的主要原因。公司在公告中表示，由于多重因素，公司面临新的挑战，需要寻找发展突破口。

财新发展主要从事房地产开发销售，也有环保业务。2020年实现合同销售额70.67亿元。2021年一季度，公司实现营业收入5.01亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损2986.95万元。

就是这样一家销售规模不到100亿元的中小房企。现在和其他房地产市场参与者一样，面临着存量时代政策环境收紧的压力。

贷款集中度“三条红线”及相关政策出台以来，房企融资、供给、需求不断收紧。据Cree房地产研究中心不完全统计，2021年上半年，100家典型房企融资金额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，为2018年以来最低水平。与此同时，房地产贷款增速也持续下降。监管数据显示，截至2021年4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，连续低于2021年以来各项贷款增速。

随着政策的不断收紧，中型房企的融资规模下降最为明显。根据柯睿房地产研究中心数据，今年上半年TOP31-50房企融资规模同比下降53.50%至922亿元；TOP11-30规模房企融资规模降幅最小，为23.48%。

业内人士表示，TOP31-50房企的融资规模已经缩减了一半，主要是因为需要降低杠杆。踩线后，这些企业停止扩张，减债回款成为他们唯一的选择。

“整个行业都面临着‘三道红线’的监管压力。对于中小房企来说，目前行业集中度逐渐提高，房企之间的竞争加剧，留给其发展的空间越来越小。融资受到严格限制，扩张步伐将被迫放缓。”诸葛找房子分析师陈晓告诉记者。

房企竞相布局物业管理市场

面对紧缩的政策环境，进入存量时代的房企迫切需要挖掘新的利润增长点。

物业管理行业正在成为新的出路，房企也加大了布局。据了解，领先的上市房企都不同程度地布局了物业管理市场。从去年下半年开始，房企的物业板块上市也开始了。统计数据显示，2020年下半年，上市物业公司数量将达到14家。其中，仅2020年第四季度，就有11家物业公司上市。恒大地产、华润万象生活等地产巨头选择登陆港交所。

谈及物业管理行业房企未来的发展趋势，严跃进告诉记者：“关键看未来物业管理行业会形成什么样的新格局或新竞争模式。目前，房地产企业需要一些新的投资和商业模式，否则经营压力仍然很大。从实际发展过程来看，房地产公司还需要在互联网、数字化等技术上做一些创新。”