调控升级地产股走势偏弱 房企指的是管理的好处

几天前，房地产行业的许多龙头股票表现疲软。截至7月8日早盘收盘，万科A报23.87元/股，金地报10.54元/股，保利地产报11.97元/股，较上周有所回调，但股价仍处于低位。就目前估值而言，132家a股房地产开发公司市盈率为12.69倍，在申万层面28个行业板块中排名倒数第三。国鑫证券近期的研究报告指出，目前房地产板块估值仅高于银行和建筑装饰板块；纵向来看，该板块估值仍处于近10年来的较低水平。

为了稳定股价，许多房地产企业都发起了大规模的股票回购行动。统计显示，2021年以来，华侨城A、美豪地产、杜松股份、中国金茂、中国奥林匹克公园等20余家房地产企业。相继发布股票回购或回购计划。与此同时，部分房地产相关上市公司已发布股东增持或股票回购计划。仅5月份，就有九龙仓集团、美凯龙、建业地产、时代邻里等多家房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划。

利润下降，拿地意愿降低

从整个房地产行业来看，平均毛利率从35%的高点下降到目前的23%，归母平均净利率从10%的高点下降到目前的4%。而且，从近期的征地情况来看，一些房地产企业甚至已经准备好了1%-2%的净利率。

盈利能力下降，资金链紧张，导致房企征地谨慎。2021年1-5月，房地产企业征地面积同比减少7.5%，同比减少31.6%。土地收购量也出现了明显的下降。2021年1-5月，征地金额同比减少20.5%，同比减少0.3%。

另一方面，销售端依然火爆。国家统计局数据显示，1-5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；与2019年同期相比，增长19.6%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%；与2019年同期相比，增长36.2%。火热的销售端和疲软的征地端形成了鲜明的对比，说明房地产企业销售增长高，资金来源充足，但仍不愿意加大征地力度。

规范升级的行业发展迎来了变革

2021年上半年，各地政府落实城市主体责任，按城施策、综合治理，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、Xi安、合肥、嘉兴、绍兴等24个城市相继升级调控，主要涉及升级“四限”、提高房地产交易税费、设定二手房参考价格、摇号新房积分等。上海是上半年房地产调控的风向标，上半年7次加码调控。

更重要的是，房地产贷款集中度管理制度已经出台，效果越来越明显。中国银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，6家大型国有银行均实现集中度下降。在核心一二线城市和热点三四线城市，房贷额度紧张、放款周期延长的现象接连出现。

信贷资金使用合规审查更加严格，防范资金违规流入房地产市场十分必要。截至6月，北京、上海、厦门自查发现，违规流入房地产超过25亿元。重庆、内蒙古、广州、深圳等地监管部门已约谈相关部门

在总部层面，万科地产、郑融地产、新城控股均按照精简架构、扁平化管理的思路调整组织架构。

比如万科近期将集团职能部门“研发专业工会”迁出深圳总部，而总部员工减少30人，接近集团总部员工的五分之一；郑融地产将营销中心从总部剥离，单独成立营销公司；新城控股合并了总部类似的职能部门，合并后成立了四个新的职能中心。

区域公司方面，加、分、并并行，动态调整是当前行业改革的主题。2020年8月，中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团。2020年底，中梁控股先后成立长三角发展集团和京津冀发展集团。

2020年10月，碧桂园启动新一轮组织人事调整，将73家区域公司拆分为100家左右。祥生控股将苏宁片区调整为联塑、苏南、宣城、合肥四大事业部；华润置地将华南地区拆分为深圳地区和华南地区。

整体来看，随着土地、金融、人口红利的逐渐消失和宏观层面的持续收紧，房地产行业进入了长时间的低增长、低利润期。行业销售利润下降，提高人均效率、从经营管理中求效益成为房企的新突破。很多房企已经开始从“粗放式管理”走向“精细化管理”。