房地产半年数据尘埃落定

今年上半年，中国房地产市场整体延续去年底的运行态势，商品房销售规模大幅提升，二手房市场调控不断加强，土地市场被分割在“稳”的头部，楼市上市潮仍未退潮.在市场热度依然存在的背景下，房企积极营销，争取赢得窗口期，行业竞争进一步加剧。

新的住房市场稳定下来，交易被激活

“整体稳定”这个词，几乎是业内人士对今年上半年房地产市场的公正评价。年初，一些热点城市延续了去年底以来的市场热度。与此同时，春节期间，一二线城市买家热情高涨，保持了一季度以来的市场热度。

据中智研究院统计，今年上半年，白城新建住宅市场整体较为平稳，累计价格涨幅较去年同期有所扩大，但涨幅仍处于近年同期较低水平。“累计来看，今年上半年白城新建住宅价格累计涨幅较去年同期上涨0.43个百分点至1.70%。”该所相关负责人表示。

城市群方面，今年上半年，66个城市新房市场同比增速降至40%左右，其中一线城市新房交易活跃度二季度企稳，二线城市保持增长，三四线城市新房市场成交量二季度下降6个百分点。

可见，市场关注点仍集中在一二线高能城市，业内预计一二线城市仍将是未来整体成交量增长的主要驱动力。

此外，值得一提的是，今年上半年，我国新增住房建设和住房建筑面积同比有所增加。其中，1-5月，全国新开工住房面积7.4亿平方米，同比增长6.9%；全国住房建筑面积为84.0亿平方米，同比增长10.1%；房屋竣工2.8亿平方米，同比增长16.4%。

二手房的受欢迎程度相对较高，并且在稳步上升

据RealData监测，今年上半年重点50个城市二手房整体成交量同比增长约60%，较去年下半年增长12%；交易量同比增长约65%，较去年下半年增长14%。

值得注意的是，今年1-5月，30个代表性城市二手房平均成交面积约1768万平方米，同比增长74%，较去年同期增长近40%。分析人士认为，今年春节受“就地过年”政策影响，重点城市楼市淡季效应明显减弱，需求延续春节前热度，短期市场情绪高涨，热点城市二手房需求积极释放，1-5月30个城市二手房整体成交规模处于历史同期较高水平。

RealData高级分析师黄辉指出，与去年下半年相比，50个重点城市中有60%以上在上半年实现了二手房成交量的增长，大部分城市都是长三角地区的重点二线城市和较为发达的三线城市。其中，福州、绍兴、合肥、苏州的体量增速在40%以上，长沙、重庆、泉州、常州的增速在20%-40%之间。

虽然市场火热，但业内人士指出，今年上半年白城二手房价格呈现稳中有升的态势，韧性较强。根据中国住房指数系统统计，今年上半年白城二手房价格上涨2.56%，涨幅为0.84个百分点。

“仅从6月份开始，房地产企业境内外债券融资规模约857亿元，较上月增长32.5%，较上年下降2.3%。其中，6月国内融资规模受5月低基数影响，同比增长56.5%。”RealData高级分析师潘浩指出，房企的融资能力直接代表了企业的可持续发展能力，“三道红线”在一定程度上抑制了房企的融资冲动，使得房企在融资时更加谨慎。

此外，6月25日，央行召开2021年二季度例会，强调：“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把握政策时效性，保持流动性合理充足，保持货币供应量和社会融资规模。增速与名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，保持经济总体稳定，增强经济发展韧性。”业内人士指出，在整体稳健的货币政策下，房地产贷款总额不会停滞和下降。

新的土地政策有明显的差别

中国研究院数据显示，2021年上半年，全国土地市场整体供需同比下降约6%，土地出让金总额2.93万亿元，同比增长12%。

从出让土地的平均楼面价和溢价率来看，根据Wind和中国银行研究院的数据，全国的地价都是比较高的。年初以来，100个大中城市住宅用地平均楼面成交价格同比涨幅均超过两位数，平均溢价率为19.8%，高于去年同期平均水平。

从城市能级来看，中国手指研究院数据显示，一线城市土地供需同比增长，出让金同比增长30.5%，溢价率同比下降3.2个百分点。二线城市土地供应较去年略有下降，交易量同比下降，成交均价同比增长23.7%，整体成交金额同比增长26%；三四线城市供应量同比略有下降，交易量和交易价格均有所上升。同时，溢价率超过一二线城市，达到24%。

2021年6月29日，武汉第一轮集中供地拍卖结束，22个重点城市第一轮集中供地在此结束。这场持续了70多天的全国土地拍卖大戏暂时落下帷幕。根据嘉里数据，本轮集中供地共出让住宅地块782块，成交额10486亿元。

“双集中”供地模式既是土拍的转折点，也是企业新的竞争格局。在这一轮的土拍中可以看出，依赖资金优势，规模房企、国企、央企利用良好条件“先发制人”。据统计，TOP50房企超过半数在22城土拍中有所斩获。

开年以来，“物管圈”依旧热闹。据克而瑞数据统计，进入2021年以来，先后有宋都服务、荣万家、新希望服务、越秀服务等物管企业于上半年成功上市。

据恒生行业分类显示，截至6月30日，累计共有49家物管服务企业登陆港股市场。中指研究院预计，到今年年末，物管板块上市公司总数量有望超70家，较2019年年底增长超150%。

新人层出不穷，前辈亦不甘示弱。同花顺数据显示，截至6月30日收盘，港股共有16家物业公司市值超过百亿港元，其中，碧桂园服务以2704亿港元独占鳌头，华润万象生活、恒大物业紧随其后，市值也超过千亿港元。

同时，物管企业“大鱼吃小鱼”的状况也未停止。2月，蓝光发展发布公告，碧桂园物业香港拟收购蓝光嘉宝服务超64%的股份。3月，亿达中国控股有限公司发布公告表示，龙湖嘉悦物业将收购亿达物业服务集团有限公司全部股权。4月，融创服务发布公告称，融创服务附属公司融创服务投资将收购彰泰服务80%股权，收购事项完成后，彰泰服务将成为公司间接附属公司。

未来，物管行业或将进一步分化，规模较小的企业有被边缘化被淘汰的风险。

房企“千亿团”扩容 稳中求胜

克而瑞数据显示，2021年上半年，受去年同期低基数影响，各阵营房企销售业绩同比大幅增长，千亿房企达19家，较去年同期的13家增加6家。其中，3000亿以上房企扩容至4家，除“碧恒万”外，融创以同比64%涨幅的3208亿元，跻身其中。

除“3000亿超级”房企外，百亿房企阵容也在持续扩张。中指研究院表示，上半年百亿规模排房企增至132家，较去年同期增加25家。同时，TOP100房企销售额均值693.0亿元，同比增长40.0%；TOP100房企权益销售额共计5.0万亿元，市场份额为56.6%，上升2.1个百分点。

再看房企的目标完成情况。根据上述研究院数据，2021年前6个月，重点监测房企年度平均销售目标完成率接近50%，较去年同期明显提高。具体来看，招商蛇口、华润、雅居乐、融创等企业，积极营销抢收回款，业绩目标完成率超50%；恒大、世茂、龙湖等企业目标完成率紧随其后。

整体来看，2021年以来，房企把握市场需求释放节奏，加大线上线下营销力度，把握销售窗口期积极去化，力求掌握市场主动权。

克而瑞指出，上半年房地产市场表现整体平稳，一季度淡季不淡，二季度市场热度延续。房企的主动出击，也进一步提振了楼市的整体表现。