抓紧楼市上涨过快的“七寸”

加强财务管理已成为我国当前房地产市场监管的一个突出特点。为了加强对银行信贷资金的控制，抑制了房地产市场不合理和过快的上涨。

最近，一些热点城市的购房者开始担心自己的购房计划是否会受阻。据悉，买房不仅需要买房的资格，还需要获得贷款的资格。部分城市部分银行已暂停二手房贷款，部分银行甚至暂停受理新增住房贷款。此外，贷款利率上升意味着在一些热点城市，买房的时间周期更长，成本也会更高。

当前热点城市二手房贷款紧张，与去年底出台的房地产贷款集中管理制度密切相关。今年上半年，部分热点城市房地产市场活跃，银行贷款量相对较大。同时，在主管部门房地产贷款集中管理制度下，严格控制贷款额度。2020年底，央行和中国银行业监督管理委员会出台措施，将银行业金融机构划分为五个等级，分别设置了“房地产贷款余额上限”和“个人按揭贷款余额上限”，被称为“两道红线”。相比“个人房贷余额上限”，已经超标或接近监管上限的银行自然会收紧个人房贷上限。

不难发现，房贷额度紧张的城市，是一段时间以来成交火爆、房价上涨较快的城市。实施房地产贷款集中管理制度，规范银行贷款业务，有助于打击房地产投机。

建立房地产贷款集中管理制度的“两条红线”，是加强我国房地产市场金融管理的重要手段。加强财务管理已成为我国当前房地产市场监管的一个突出特点。除了房地产贷款集中管理制度外，住房和城乡建设部、人民银行去年还出台了重点房地产企业资金监测和融资管理细则，即房地产开发企业“三条红线”——条，“剔除预付款后的房地产企业资产负债率不得超过70%”，“净负债率不得超过100%”，“现金与短债之比”不得低于1。今年3月，中国银行业监督管理委员会等部门出台多项措施，防止非法经营贷款流入房地产领域。

信贷资金被视为楼市的“七寸”。出台一系列房地产金融调控措施，成为挤出楼市泡沫的关键环节。为了加强对银行信贷资金的控制，抑制了房地产市场不合理和过快的上涨。房地产行业是资金高度密集的行业，银行贷款连接房地产供需两端。对于供给侧开发企业来说，银行贷款是重要的资金来源，房企高杠杆、高负债率的情况屡见不鲜。2020年末，我国房地产开发贷款余额仍高达11.91万亿元。在需求方面，对于大多数购房者来说，贷款是买房时必经的过程。RealData在《2021新一线城市居住报告》中提到“调查中只有31.8%的住房消费者没有贷款，68.2%的受访者在买房时选择了贷款”。在房价较高的“北上广深”，需要贷款的购房者比例会更高。值得担心的是，银行贷款往往成为炒房者不可或缺的依赖。如果任由信贷资金过度集中在房地产领域，楼市将继续积聚泡沫，聚集风险。

房地产金融调控的效果开始显现。2020年房地产贷款增速8年来首次低于各类贷款增速，新增房地产贷款占各类贷款比重由2016年的44.8%下降至2020年的28%。

房地产的高风险始终值得高度警惕。房地产与金融有着深刻的关联，房地产贷款规模巨大，涉及面广，可谓“牵一发而动全身”。中国银行业监督管理委员会主席郭树清对房地产金融风险仍有提示。——“房地产是现阶段我国金融风险中最大的‘灰犀牛’。”当前，部分房地产企业面临高杠杆、高负债率导致的资金链严重短缺，其中知名大型房地产企业众多，其面临的形势足以证明我国加强房地产金融调控的必要性和紧迫性。