房地产金融监管促进市场理性回归

房地产行业是资本密集型行业。房企和银行资金“五条红线”的设置，从供需双方有效抑制了房地产金融杠杆明显上升的趋势，促进了市场的理性回归。

资本是房地产市场发展变化的关键变量。无论是从土地一级开发、住房建设的供给方，还是从新房购买、二手房交易的需求方，都离不开资金的大力支持。在过去很长一段时间里，房地产与金融的融合极大地改善了中国的城市生活环境，同时也在一定程度上成为热点城市房价快速上涨的催化剂。

从去年开始，各国政府为了应对疫情对经济的影响，纷纷向金融体系注水，推动股市指数上涨，各国房价也明显上涨。美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，2021年4月，美国现有房屋销售的中值价格大幅上涨。在它监测的183个美国大都市中，99%的地区房价在今年第一季度上涨。资本推高的房价上涨不仅具有明显的“传递包裹”特征，还导致宏观经济和金融运行的脆弱性，需要高度警惕。

目前，我国房地产金融有系统的影响力，房地产贷款整体规模比较大，涉及金融机构多，社会面广。同时，房地产市场的非理性预期还是有一定基础的，热点城市的炒房惯性依然存在。因此，从资本角度有效约束房地产金融杠杆势在必行。

过去，金融管理部门先后为房地产金融杠杆设立了“五条红线”。从供方来看，扣除预付款后的房企资产负债率不得超过70%；净负债率不得超过100%；现金负债率不止一次。从需求方面来说，各银行的“房地产贷款比例”和“个人住房贷款比例”的上限是设定的。前三条红线将限制房企债务扩张的速度。为了达标，一些触红线的房地产企业需要在规定期限内加快资金回笼，减少土地市场投机，降低资产负债率，这将动摇地价和房价的互动上涨机制。后两条红线会引起房地产金融内部运行机制的深刻变化。一些金融机构盲目扩大房地产贷款的行为将得到有效遏制，居民杠杆也将受到强烈约束。

年初以来，金融管理部门加强了对商业贷款和消费贷款资金非法流入房地产市场的治理，对我国房地产金融杠杆的监管力度加大，将动摇房价非理性上涨的基础。这种房价上涨的逻辑引起的“化学反应”，是不会被个人意志转移的。根据国家统计局的数据，2021年5月，全国70个大中城市商品房销售价格基本保持稳定趋势。其中，四个一线城市新建商品房销售价格小幅上涨，二手房涨幅下降；31个二线城市和35个三线城市商品房销售价格环比下降或与上月持平，同比涨幅基本稳定。

房地产市场的相关参与者，从金融机构、房地产开发企业到个人，都要适应房地产市场理性回归的规律，切实摒弃房价非理性上涨的假象，做好实际需求管理，共同促进我国房地产业的长期健康发展。