公开发行房地产投资信托基金释放基础设施投资新活力

首批9只基础设施公募REITs(基础设施领域房地产投资信托基金)今天正式上市，这是中国公募REITs发展的关键一步。如何将这种成熟的房地产金融产品投放国际市场，结合我国经济社会发展的需要和基础设施投融资的实际情况，稳步试点启航，探索出一条适合我国国情的基础设施公募REITs发展路径，一直备受各方关注。

市场的高度关注是由于这种投融资工具的多重现实意义。在宏观层面上，推出公募REITs有利于服务国家战略，增强金融服务实体经济的能力。近年来，我国新区协调发展的空间格局进一步扩大，京津冀协调发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义试验示范区等区域经济发展战略稳步推进。中央政府明确要求加快新基础设施建设，进一步推进重大区域发展战略，加快实施国家重大战略项目。公募REITs作为一种可持续的股权型金融产品，可以盘活现有资产，提高房地产投资的投资效率，是实现基础设施投融资机制创新的重要工具。从首批9个产品来看，投资的基础设施项目涵盖垃圾处理和生物质发电、收费公路、工业园区、仓储物流、污水处理等类型，覆盖京津冀、粤港澳大湾区等重点地区。

中国基础设施公募REITs的潜在市场是巨大的。改革开放40年来，经过长期的基础设施投资建设，我们积累了大量运营成熟的优质项目，主要集中在交通、能源、环保、市政等领域。以粤港澳大湾区为例，据一些机构估计，粤港澳大湾区房地产投资信托基金可重振的房地产规模达34万亿元，从这些现有基础设施中选择5%至10%的资产进行房地产投资信托基金运作，相应的房地产投资信托基金市场规模已经可以形成世界排名第二的房地产投资信托基金市场。

从资本市场建设的角度来看，公开发行REITs作为股票、债券、基金等传统金融工具之外的另一种创新金融产品，有利于丰富资本市场的投融资工具，促进多层次资本市场的发展。一方面，这类产品的收益相对稳定，具有中等风险、中等收益的特点，从而更好地满足保险基金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求；另一方面，公募REITs产品流动性高，认购门槛低，由专业机构管理，可以引导部分私募资金配置到现金流稳定的优质房地产资产上。

有了这一新的资产证券化产品，市场所有参与者的活力将进一步增强：政府机构可以将基础设施资产或权利转让给社会资本，从而收回滚动建设资金，提高地方政府债务水平；原始权利人可以有效优化企业资本结构，缓解财务压力；投资者可以直接分享国家和地区重大发展战略的红利，享受基础设施稳定运营收益带来的投资收益。

前期认购情况显示，首批9个公开发行的REITs产品线下投资者和公众投资者平均有效认购倍数较高，投资者积极认购。虽然这与稳定的盈利能力、高确定性和底部资产的吸引力有关

第一批试点能否顺利稳步启动，还有待市场检验，需要各方保持热情，保持理性冷静，共同应对各种可能出现的问题。对于监管机构来说，重点监控公开发行的房地产投资信托基金的交易，严厉打击异常交易和非法活动是适当的。对于投资者来说，更需要在投资前充分了解相关资产的商业模式，保持理性的投资心态。