房企需要走出“舒适区” 多卖楼 少借 求管理层分红

"欲望得到满足的时刻就是偿还的时刻."这句话用在了过去盲目急进的房企身上，颇为触目惊心。近日，千亿地产企业蓝光的发展陷入债务违约泥潭，与之前的泰和集团、华夏幸福两家千亿地产企业如出一辙。

由债务驱动的房地产业，不是一天建成的。这些年来，从一家龙头房地产企业每年2亿元的收入，到每个月数百亿元的销售额，主要是由高融资、高负债、高杠杆带动的。其中，融资现金流一直发挥着非常重要的作用。

据公开数据显示，2021年，房地产企业债券到期日预计达到12448亿元，同比增长36%，历史性突破一万亿元。

且不说内债利息费用高，大型房企负责人每天早上醒来头上都是上亿的利息费用账单，还有人民币汇率变动带来的外债和汇兑损失。即使对于房地产龙头企业来说，每年的汇兑损失也在几亿元左右，这进一步侵蚀了利润率，影响了毛利率持续下降的房地产行业大股东和小股东的分红收入。

"今年的融资现金流总额比去年有所下降."6月5日，阳光城市集团执行副总裁吴建斌在内部演讲中表示，企业变革的核心是经营现金流，出售更多的建筑，处置低效资产，包括酒店、企业和行业。

这句话背后的意思是，无论是折价卖房还是处置资产，包括引入战争投资，都是房企强化现金流的标准动作。换句话说，融资现金流受阻，为了避免企业因债务违约而倒闭或破产，房企不得不在“生存考验”下自救。当然，这是实力较弱的房地产企业面临的问题，但对于那些不需要担心生存的房地产企业来说，这无疑是一个警示，比如不能再盲目追求规模，错失“降本增效”寻求优质发展的路径和机遇。

也许把负债降到一个合理的水平需要一段时间，但是很多房地产企业的经营逻辑是，需要走出过去高负债驱动的“舒适区”，改变经营理念，创新经营模式。在“三条红线”控制资金和“两个集中化”控制土地的条件下，住宅企业应该习惯于赚小钱但健康发展的阶段。

综上，当新旧行业规则交替时，规模不再是王道，现金流和利润才是王道。房企需要多卖楼，少借，脚踏实地向制造业学习，从融资到业务推广。放下曾经等着买家抢房子的女售货员的“傲气”，通过劳动来赚取加工制造和服务的钱。从现在开始，房地产行业进入了一个要求管理层分红的时代。