住房企业的海外借款规模在这一年里急剧缩小 融资现金流

受“三条红线”融资规定、业务布局过于集中等因素影响，今年房企整体融资规模有所萎缩，蓝光发展、华夏幸福等1000亿元左右的房企已经出现债务违约，大规模并购时有发生，加快了房地产行业的整合。

RealData的数据显示，今年前5个月，房企海外融资规模折合人民币约1511亿元，同比下降约29%(较2019年下降约47.4%)，为2018年以来最低。不仅海外融资，5月份的国内融资也呈现出规模小的特点。

“一方面，由于一季度房企债务违约，海外资本市场信心减弱，债券发行规模萎缩；另一方面，由于海外疫情的控制，海外债券市场不太活跃。”诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓告诉记者，此外，随着“三条红线”等融资政策的收紧，房企整体融资规模逐渐收紧，也在一定程度上缩小了海外融资规模。

“一般来说，海外融资占非银行融资的20%左右，是房企稳定而重要的融资渠道之一。”中智研究院企业研究部副主任刘水告诉记者，在住房企业融资政策紧张和资金链紧张的情况下，一些高杠杆、销售业绩差的住房企业可能会出现现金流问题。如果叠加融资现金流紧张，未来房企的债务违约可能会增加。

海外融资总额紧张

RealData的数据显示，从2011年开始，大部分年份海外融资规模都很高，短期内无法替代房企对海外融资的常年依赖。

但2021年以来，房企海外融资呈现出高开低走的趋势。据该所监测，2021年1月，房地产企业发行海外债券总额达到796.5亿元，是去年12月的4.58倍，开局良好。但3、4月份的发行额不足150亿元。虽然5月份有所反弹，但今年以来仍处于低位。

“今年以来，一些房企出现了偿付能力问题，海外基金投资海外债券更加谨慎。”刘水说。

"海外融资仍然是住房融资的主要渠道."陈晓说。

“从周期来看，房企整体融资规模通常在5-6月份比较低，这是由债务偿还周期决定的。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者。

汇兑损失侵蚀利润

值得注意的是，房地产行业整体海外融资规模的下降并没有造成近期融资成本的上升，这与人民币汇率的变化有一定的关系。

根据RealData的统计，今年前5个月，房企海外债务平均融资成本为6.58%，略高于2020年5月收回后的海外融资成本(6.33%)，但房企之间的借贷成本差异进一步拉大。规模、实力、信用好的房企，支付的融资成本较低。

“一方面是因为今年海外货币环境相对宽松；另一方面，海外绿色债券融资比例的上升也在一定程度上降低了融资成本。绿色债券作为符合绿色金融的融资渠道，政策支持力度大，市场认可度高，融资成本相对较低。”刘水表示，当人民币汇率升值时，海外融资成本下降。今年以来，人民币汇率涨跌互现，双向浮动，基本保持在合理均衡的水平，因此房地产企业海外融资造成的汇兑损失压力也变化不大。

“房企海外融资的汇兑损失不容忽视。尤其是在目前行业利润率下降的趋势下，汇兑风险将直接影响当年房企的收益和盈利水平。”RealData高级分析师潘浩告诉记者，根据一家房地产龙头企业2020年的财务报告，从2020年第二季度开始，人民币对外币汇率持续升值，导致2020年约6.6亿元人民币的汇兑损失。

潘浩认为，目前，在加强财务管理和风险管理的过程中，住房企业已经开始通过降低外币债务比例、采用跨币种互换等方式，及时锁定汇率和利率风险，以规避海外债务的汇率风险。

汇兑损失的压力可以大也可以小，但对于优秀的房地产企业来说，一般在财务报表中处于合理可控的范围内，中小型房地产企业可能应对能力相对不足。但对所有房地产企业来说更重要的是，管理现金流的能力几乎决定生死。融资现金流对于开发周期长的房地产行业尤为重要。

债务违约压力增加了

“在‘三条红线’下，即使是没有踩在第一线的绿色公司，生息债务的最高增长率也只有15%。所以对于高生息债务增长率的企业来说，融资规模的下降会带来营运资金紧张。”刘水告诉记者，销售退货是资金回笼的重要渠道，但预售监管账户的存在使资金不能挪作他用，房企也不允许随意控制预售资金。

在刘水看来，融资现金流是住房企业营运资本的重要补充。一旦不及时，一方面会阻碍征地，尤其是在目前“土地集中供应”的背景下，短期资金需求压力很大。如果“子弹”不能及时准备，土地库存不能及时补充，会阻碍企业未来的可持续发展；另一方面给企业带来偿债压力，引发债务违约。

“融资现金流下降可能是行业未来的长期发展趋势，会给高负债、低现金流动性、弱‘造血’能力的房企带来更大压力。”潘浩表示，一方面，房地产行业的马太效应加剧，中小房企生存压力飙升；另一方面，近年来，一些大型高负债住房企业出现了“雷雨”现象。因此，不同层级的房企需要警惕自身的债务风险。在监管升级和市场规范的过程中，不能排除个别房企发生实质性债务违约的可能性。

“负债率高、盈利能力差的企业受到很大影响，周转率低、不能及时进入无限制账户的房企，流动性不足，压力大。”陈伟说，一方面，能会造成部分企业日常运营艰难，债务违约概率高，房企之间收并购现象增加；另一方面，龙头房企优势愈加突出，行业分化加剧。