融资紧缩加速行业清理领先上市房地产企业的优势

“房无投机”政策持续，随着融资渠道的收紧，房地产行业整合加速，领先上市公司的竞争优势不断显现。

在政策层面，在“房无投机”的背景下，基金行业协会近日叫停基金子公司备案房地产供应链产品。在此之前，中国资产管理协会还收紧了资产管理计划项下购房投资尾款的备案，规定证券期货经营机构不得设立新的资产管理计划投资购房资产尾款。事实上，自房地产行业出台“三条红线”管控政策以来，监管机构逐步规范了房地产各种融资渠道的封堵，对上市房地产企业再融资渠道的审查也越来越严格。

随着融资环境的逐步收紧，5月份房地产上市企业债券融资规模整体收缩。RealData的数据显示，2021年5月，上市房地产企业单月发行境内外债券52只，较上月减少38只，发行规模折合人民币约647亿元，较上月减少30.9%。

对房企股权融资和信贷债券的监管也在加强，进一步限制了房企的融资渠道。据Cree房地产研究中心统计，在股权融资方面，本次上市招股书仅三家公司有效，即三迅控股、天泰控股、新星宇控股。对非IPO股权融资的审核也比较严格。2021年，仅大唐控股就增发了1.35亿港元的配股，这是基于其在2020年底成功IPO后行使的超额配股权。

Cree房地产研究中心分析师方玲指出，自2020年“三条红线”发布以来，房企各种融资方式被过度监管。供应链标准产品备案额度、股权融资、永久债券发行等方面也在实践层面得到进一步规范。预计短期内严格监管的政策趋势将继续，推动房地产企业去杠杆化，降低行业风险。

收紧融资政策也降低了上市房地产企业整体的财务杠杆。中国研究院的监测数据显示，根据2020年年报数据，剔除预收账款后，上海、深圳和内地在港上市房地产公司的资产负债率分别为63.5%和70.6%，分别比上年下降0.1和0.7个百分点；净负债率分别为75.6%和81.9%，比上年下降9.1个百分点和26.8个百分点。与上年相比，在香港上市的上海、深圳和内地房地产公司的现金空头债务分别增加0.08、0.32至1.37和1.54。

分析认为，随着融资环境的不断收紧，部分房企，尤其是杠杆率高、销售业绩差的房企，现金流压力进一步加大。此外，房地产需求受到严重限制，销售回报受阻。未来，上市房地产企业的债务违约可能会增加，企业间的并购可能会更加频繁。

东海证券认为，今年以来，融资不断收紧，“以供地为主、供地为辅”的政策出台，有利于在销售、征地、融资等方面比中小企业更具优势的龙头企业。在当前的政策背景下，房地产行业的整合正在加快，马太效应更加明显，行业格局将向倒金字塔型演变，尤其是以央企为后盾的品牌优势和绩效稳定性强的龙头企业值得关注。