房地产行业再次面临变革 土地出让收入由税务部门征收

从今年7月开始，我国将在河北等地启动试点，将自然资源部门征收的土地出让收入移交给税务部门，明年将全面实施征收管理出让。记者昨日获悉，财政部出台这一重磅新规，并不意味着土地出让金制度有所改变，但土地出让收入的进一步透明和规范，将引导地方政府在土地出让方面更加谨慎。

税收征收而不是转移到中央政府

到目前为止，土地使用权出让收入仍然是地方政府最重要的收入来源。根据财政部的数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入将超过8.4万亿元。据机构统计，今年1-5月，50个城市的土地销售收入已超过1.8万亿元，比去年同期超出20%以上。

随着财政部的公告，宣布将国有土地使用权出让收入等4项政府非税收入移交税务机关征收，谣言四起。业内很多人分析，这可能意味着土地使用权出让收入将从“地方收入”变为“国家收入”，持续多年的土地出让金制度将告一段落。原因是税务部门由中央垂直管理，税务部门征收的土地使用权出让收入很快会“上缴中央”，由中央统一管理，然后根据当地不同的需求转移到不同的地方。

针对这一观点，中国财政科学研究院国有资产中心主任温认为，如果土地使用权出让收入归中央所有，至少要由人大决定，所以这次发布的通知只是简单地改变了土地使用权出让收入的征收部门。

中国税务学会副会长张连起也不同意“土地租赁制度结束”的说法。张连起认为，税务机关征收土地出让金只是征收制度的改变，不会改变股权比例和资金使用模式，与中央财政关系、财产税等税制改革没有直接联系。

根据财政部通知，国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用和无居民海岛使用等四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、划分、使用和管理，继续按照现行规定执行。

事实上，在此之前，国家重大水利工程建设资金、水土保持补偿费等政府非税收入已经陆续转移到税务机关，社会保障费也全部由税务机关征收。

预计土地销售收入的增长率将会放缓

既然土地使用权出让收入暂时不会转移到中央，那么这次换征收部门的意义何在？

“近年来，一些地方政府的土地销售收入往往保持6%以上的高增长率，有时甚至高于这些地方的财政收入增长率或经济增长率。”温告诉记者：“从现阶段来看，国内土地使用权出让收入水平已经到了一个阶段性的峰值区间。”换句话说，对于这种仍处于高增长区间的收入，加强对其征收和使用的管理无疑是一个必然的方向。

温分析，土地使用权出让收入的高增长与国内房地产业密切相关。他表示，随着“房无投机”理念在中国的确立，房地产开发的普及率将相对下降，未来土地使用权出让收入增速预计将逐步放缓。

事实上，非税收入向税务机关转移也是现代税费管理的一种常见措施。通过建立统一的税收制度。上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，近年来，中央政府继续对土地出让收入分配进行改革。例如，2020年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发明确文件，调整土地出让收入城乡分配格局，稳步提高土地出让收入用于农业和农村的比例，集中力量支持农村振兴的重点任务。

开发商未来拿地会更加谨慎

更规范的土地出让金征收对房地产开发企业有影响吗？从长远来看，答案是肯定的。

一家房地产开发企业的负责人告诉记者，税务部门的征收能力远胜于自然资源部。因为税务部门可以通过其金税三期系统掌握企业的财务数据甚至资本情况，对于一些想在土地出让金支付中发挥“财务技术”的开发企业来说，更规范的征收后运营空间会变小。特别是现在的“三条红线”叠加起来，贸然拿地然后赚钱的做法是行不通的。

「在监管当局提出『三条红线』的同时，亦有两项监察指标，即卖地比率和业务运作的现金流量。这两个指标可以被税务机关监控。”该负责人坦言，今后开发企业应进一步提高融资能力，更谨慎地进入土地市场，这将有助于整个房地产行业的健康合理发展。