住房融资5月暴跌近30% 供应链融资让开发商找不到钱

盲目投资加码，债务违约导致全身，1000亿元规模的房企陷入资金链困境，已经不是孤立的案例。在“三条红线”等收紧融资政策的压力下，房企整体融资规模萎缩，不少房企在寻求表外融资渠道，但这也引起了监管部门的关注。

根据通策研究院的监测数据，2021年5月，40家典型上市房地产企业完成融资440.91亿元，较上月下降28.48%，较去年同期下降27.40%。一般来说，在目前的融资环境下，很难“换钱”，更难找到低成本的资金。

“监管政策环境正在收紧，资本需求遥遥领先。国内沪深两市5月份大量终止ABS项目，导致5月份房企融资规模暴跌。”RealData高级分析师潘浩告诉记者，在房企融资渠道全面收紧的情况下，一些非标准融资将成为重点监管对象。不同阵营、不同体质的房企在融资成本上会更加差异化，融资市场对中小房企的友好度会进一步下降。

一些与住房相关的资产证券化融资被停止

“房企融资突然下降，是多种因素造成的。首先，监管政策环境正在收紧。在“三条红线”的约束下，房企对自身负债的增速有一定的控制力；第二，资金需求第一。由于第一批土地集中供应主要在4月至5月进行，房企将提前部署资金调度。进入5月后，由于当月到期应还债务规模下降，房企偿债遭遇短暂的“喘息期”，融资需求阶段性放缓；第三，5月份海外美元债务收入大部分下降，其中房地产债券大幅下跌，影响了房企的融资行为。”潘浩告诉记者，此外，中国的沪深交易所在5月份大量终止了资产支持型证券项目，包括许多与住房相关的项目。与此同时，监管更加严格的氛围被释放，房企发债审批时间将被延长，预计将影响本月及未来发债步伐。

不得不说，在传统融资长期受限的环境下，近年来很多房企通过供应链融资等表外融资渠道加大了融资规模。然而，在几个与住房相关的ABS项目暂停后，住房企业的融资压力加剧。

“在‘三条红线’的压力下，很多房企将注意力转向表外融资渠道，供应链融资逐渐成为房企获得资金的重要来源之一。”然而，根据通策研究所的黄玉成的说法，5月份，监管不断受到压力，这使得表外负债隐形。

据该所监测，2021年第一季度，房地产行业发行资产证券化产品160种，总发行规模975.97亿元，同比增长65.14%。其中供应链中ABS产品107种，规模575.33亿元，占比59.0%。然而，资产证券化融资，尤其是资产证券化产品在供应链中的快速增长，引起了监管机构的关注。5月初，基金行业协会近期停止基金子公司备案房地产供应链产品，加强房地产金融监管和风险防范。

受此影响，阳光城、金科等公司未发行计划供应链产品和资产管理产品。6月初，另一家上市房地产公司3.9亿元最终支付的ABS发行被“终止”，预计6月份将维持对ABS融资的监管。

黄玉成认为，这可能会迫使房地产企业

在刘水看来，首先是增加促销，加快销售回报；二是谨慎取地，放慢取地步伐；第三，开辟新的融资渠道，如绿色债券融资。他表示，据中央参考所监测，2021年第一季度房地产绿色债券发行规模约为153.0亿元，占2020年房地产绿色债券发行规模296.8亿元的51.5%，房地产绿色金融发展迅速。

“一方面，各房企积极拓宽融资渠道，把握融资窗口，加强融资合作。”诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓告诉记者，另一方面，企业征地步伐放缓，部分长期贷款可以用来替代短期贷款，减少短期还款压力，保证较强的流动性。同时，房地产企业应加大营销力度，加快销售回报。

“目前，房企保证现金流最常见的方式是加强销售收益率。这种‘开源’的做法更为积极，还会采取减少征地、调整新建步伐、减少项目配置、减少管理和销售费用等‘节流’。方式。”潘浩说。