新的房地产建设数据低于预期

根据国家统计局的最新数据，4月份，中国新开工住房面积为1.7742亿平方米，比上个月下降7%，比去年同期下降9.3%。即使与2019年疫情前同期相比，这一数字也下降了10.5%。在重点城市试行土地出让“两集中”政策后，市场分析人士认为，相关政策可能会改变房地产行业原有的发展步伐，或导致后期新盘集中上市。

新的房地产建设数据的表现低于市场预期

数据显示，今年1-4月，全国房地产开发企业住房建筑面积为81.8513亿平方米，同比增长10.5%。其中，住宅建筑面积578028万平方米，增长10.9%。新开工住房面积53905万平方米，增长12.8%。其中，新开工住宅面积40335万平方米，增长14.4%。竣工住房面积22736万平方米，增长17.9%。其中，建成住宅面积16551万平方米，增长20.7%。

根据市场分析，新的房地产建设数据的表现低于市场预期。国信证券研究报告称，目前的销售热潮非常明显，库存去库存周期处于2012年以来的最低水平，房企补货需求相对较强。但研究报告也指出，“近期土地市场的表现表明，房企正在积极补货。然而，作为补充库存的另一个关键指标，新建筑数据的表现并不令人满意。”

新增建筑面积增速放缓，土地出让“两个集中”政策被认为是主要原因之一。今年3月以来，全国22个重点城市率先实施土地供应“两集中”新政，即发布土地出让公告并组织出让活动，每年发布住宅用地公告不超过3次。

受此政策影响，今年4月下旬至6月中旬，22个城市第一批土地出让集中进行。在集中出让前，22个城市土地供应较少，导致新建设放缓。

5月20日，上海土地市场网站发布《上海市国有建设用地使用权出让公告》。上海在这一轮土地集中供应中共供应了56块土地，其中28块土地属于普通住宅用地，此外，主要包括租房用地和征收安置房用地。

此前，青岛第一批集中土地出让于5月14日结束，土地出让金总额约为128.6亿元。在青岛集中出让的60块地块中，除一块溢价外，其余均以底价出售。

北京市首次“两集中”土地出让期间，30宗土地交易总价为1109.71亿元。在通过上市出售的29宗土地中，4宗以底价出售，3宗以合理的溢价支付，22宗均触及最高地价限额。虽然北京卖地量见顶，但交易费率为7.7%，低于此前设定的8.6%的上限费率。中原地产首席分析师张大伟表示，低地价将成为北京长期土地供应的主旋律。

土地集中供应导致房地产集中开盘上市

根据市场机构的分析，新增建筑面积低于预期，另一个主要原因是一些房企的资金配置能力有限，需要将有限的资金投入土地市场进行竞争。土地市场的土地收购优先于新的建设。

中央政府出台房地产企业融资监管“三条红线”政策，意味着“去杠杆化减债”成为房地产企业的重要任务之一。“三条红线”是指2020年监管部门对房地产企业发布的新融资规定，即房地产企业不含预付款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，且RealData高级分析师潘浩表示，5月份土地集中供应继续，土地交易面积进一步扩大。叠加房地产企业实现年内销售回报。预计下一阶段房地产企业的新建筑面积将继续上升，与土地出让金一起带动开发投资增长。

有市场人士担心，集中征地，再加上类似的开发建设进度，很可能导致集中的房地产项目入市。比如，中小房企获得的地块很差，对购房者缺乏吸引力，这将使他们的生活条件更加困难。