新政策允许租房者“挺直腰板”
规范房屋租赁经营行为，开展房屋租赁资金监管，合理规范房屋租金水平——
新政策允许租房者“挺直腰板”
随着毕业季的临近，租房市场逐渐升温。
不久前，住房和城乡建设部等六部门发布了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(简称《意见》)，为引导房屋租赁企业回归房屋租赁服务原点，防范和化解金融风险，促进房屋租赁市场健康发展提供了针对性的指导。
这项新政策受到租户、房东和行业组织的高度关注。各方普遍认为，《意见》直接回应了民生关切，不仅提高了对租房者的保护，也有利于住房租赁行业的规范发展。
瞄准租借痛点
租购并举是现行住房制度的重要内容。然而，在房地产市场上，一直存在着“重购轻租”的情况。租赁市场的缺陷影响了租户的购买感，放大了供需不平衡。
租房有哪些痛点？
——经常搬家，生活不自在。河南女孩赵飞，在北京从事传媒工作几年，一直租房。在她看来，租房过程中的不稳定才是最大的痛点。“经常想搬家。有时候因为工作变动，想换个近一点的地方。多数情况下，房东另有安排，或者房租涨得太多，只好搬家。搬家很累，增加了不安全感，让人觉得租的房子不是家。”赵飞说。山东的张睿也有同感。她说，尤其是合租的情况下，每次搬家都要面对室友跑进来的问题，生活不靠谱。“我们最终选择了买房。毕竟我们刚结婚，也很稳定。”
——沟通难，“小摩擦”变成“大问题”。徐希是上海的一名医务工作者，他的儿子在上初中。为了缩短孩子住处和学校的距离，父子曾经租了一套一年的公寓。徐希介绍，从2020年9月开始，直到租约被撤销，房间的网络信号中断。“当时我试着联系客服。客服说是供应商切换，答应过几天恢复网络。结果被推迟到我租期结束。除了断网，约定的保洁服务也从一周一次缩减到一个月一次。这些东西看起来不大，但是影响生活体验。”
——信息差，楼主抱怨很多。“我家有多余的毛坯房要出租。如果交给中介，往往会面临空窗期和租户轮换带来的降价。如果分包给长期租赁公寓，装修标准和租金水平会有差异，会随着市场而调整，这真的很让人头疼！毕竟要有一个完美的市场！”住在浙江杭州的李先生感叹道，他已经尝试直接找合适的租客了。但个人信息传播能力毕竟有限，每次网上发布的租房信息沉入大海，都没有回应。
“一些从事转租业务的轻资产住房租赁企业利用租金支付条件的不匹配来建立资金池、控制住房和抬高租金。”“少数房屋租赁企业资金链断裂，严重影响房屋租赁当事人的合法权益。”这次发布的《意见》明确定义了一开始要解决的问题，可以说是针对市场痛点。
规范租金收取
RealData近日发布《2021新青年居住消费报告》，显示约49.2%的受访者在租房，租房是年轻人解决住房问题的主流选择。其中，经济、方便、便宜是年轻人主要考虑的。但工作不稳定导致了住所变更、房屋信息虚假多、安全隐患和维修责任隐患、房屋质量差、扣押金等。哪些是年轻人租房时遇到的最常见的问题
——停止“高收入低产出”和“长收入短支付”。《意见》明确房屋租赁企业一次收取租金超过3个月或者一次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金和押金纳入监管账户，向房屋所有人支付租金，并通过监管账户向承租人退还押金。
首席运营官梁展华表示，《意见》的推出，将直接推动“高收入低产出”、“长收入短支付”这一历史难题的解决，推动行业转向高质量发展。租户和房东将成为调节市场环境的参与者、需求者和受益者。
——租赁企业“管理资金和贷款”。据RealData分析师黄辉介绍，为了更好地促进住房回归住宅物业，《意见》明确提出“防止租赁企业挪用租户租金扩大规模”，“禁止非法利用杠杆扩大规模，不得变相开展金融业务，规范租金贷款使用，防止企业利用租金贷款形成资金池”。这是对过去租赁公司粗放式发展的矫正，将增强租户和业主对租赁公司的信心，同时有效促进轻资产租赁公司的规范运作，改善新市民尤其是大城市年轻人的居住环境。”黄辉说。
——房租变动不要太武断。《意见》强调房屋租赁企业特别是大中型房屋租赁企业在稳定市场租金水平方面的示范作用，如果租金上涨过快，采取必要措施稳定租金水平。
各地仍在研究稳定租金水平的具体措施，但这一指导方向已经让许多租房者兴奋不已。“租房是我们年轻人在大城市工作和生活的必要过程。《意见》的推出，体现了国家对房屋租赁行业的高度重视，正在从顶层设计上推动和规范长期租赁行业的健康发展。”北京白领崔梦瑶说她租了将近五年的房子，从合租开始，现在改成全租了。如果租房比较稳定，不用担心搬家或者随意提高房租，愿意考虑长期租房。
严格的租赁监管
一个好的政策不仅仅是解决难题，更是为市场的长期健康发展建立制度和规则。
今后，房屋租赁的管理将更加严格。《意见》提出房屋租赁企业要有专门的经营场所。开业前，应通过房屋租赁管理服务平台将开业信息推送至所在城市住房和城乡建设主管部门，由所在城市住房和城乡建设主管部门通过房屋租赁管理服务平台向社会公布。
同一家政策研究所的高级分析师张表示，轻资产住房租赁行业已经进入门槛低、行业参与者众多，质量参差不齐，长期以来缺乏有效的抓手和方式，监管有所不足。此次《意见》的出台可谓有的放矢，体现了政府部门整治租赁市场乱象的决心。
“此外，通过租赁服务管理平台信息化的建设，使物业、租赁经营企业、承租人情况、资金账户、市场价格等信息公开化、透明化，这有助于解决租赁市场信息不对称的问题，并落实了责任主体。”张吉辉说。
《意见》还专门提出，城市政府对规范发展住房租赁市场承担主体责任，要建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，并将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。
新政策不仅受到租房者欢迎，也得到企业的积极回应，认为这将引导房屋租赁行业向标准化、精细化发展。“自如已经推出了‘增益租’的全新模式，在装修层面，根据实际房屋情况进行设计，标准工期全透明，全流程数字化管理，业主可通过自如APP查看装修进度；在收益方面，自如会根据市场和楼盘情况与业主商定出房价，在市场向好时，超出商定价格的部分与业主进行收益分成。”梁占华表示。
“相信随着国家政策的落实，租房市场会更加规范，我也会继续考虑选择一些知名、靠谱的中介或平台进行租房。毕竟，监管到位，行业才能健康发展，发展好了对大家都有利。”刚从长春大学毕业、正准备租房的冯美琪说。