在房地产市场的转折点 抵押贷款利率仍有增长空间

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布最新的LPR报价。与住宅抵押贷款利率密切相关的over 5年期利率为4.65%，连续13个月保持不变。荣360数据研究院和real Data 19日、20日发布的最新监测报告显示，许多主流城市首套房贷利率和二套房贷利率较4月份有所上升，部分银行贷款周期延长。

2021年以来，住房金融监管不断收紧的趋势明显，涉及到住房企业、金融机构、中介机构等各方。业内人士预计，房地产信贷环境将面临进一步收紧的压力，预计抵押贷款利率将继续上升，这将进一步调整市场成交量和价格。

一些地区的抵押贷款利率环比上升

贷款周期延长了

5月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：一年期品种3.85%，五年期以上品种4.65%，两个贷款市场报价利率连续13个月保持不变。

“如果房地产市场继续升温，特别是如果一线城市的房价上涨蔓延到二三线城市，未来不排除LPR 5年期报价小幅上涨的可能性。”东方金城首席宏观分析师王庆在谈到主要针对5年以上住房抵押贷款的LPR报价时表示。

事实上，根据荣360数据研究所和RealData发布的最新监测数据，许多城市的抵押贷款利率都比前几个城市大幅上升。

RealData 20日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，5月份real data监测的72个城市主流首套房贷利率为5.47%，二套房贷利率为5.73%，均比4月份高6个基点。

广州和深圳的住房贷款“涨价”现象明显。记者了解到，建行深圳分行5月初发布了调整房贷利率的通知。首套住房贷款利率为5.10%，第二套住房贷款利率为5.60%，分别提高了15个基点和35个基点。为了支持中低收入人群购买经济适用房，住房贷款利率保持不变。荣360数据研究所的报告显示，其他银行在短暂观望后已开始跟进。目前，深圳已有近10家分行实施了第一套5.10%和第二套5.60%的利率。

荣360数据研究所的报告显示，从4月底到5月初，包括国有大银行在内的广州多家银行再次上调房贷利率。第一套住房贷款的利率调整到最低5.40%，第二套住房贷款的利率调整到最低5.60%，两者都提高了10个基点。

与房贷“涨价”同步，部分地区银行房贷额度进一步收紧，放贷周期进一步拉长。记者了解到，广东金融机构正在严格控制个人住房贷款的增加和增量，二手房贷款的审核和发放更加严格。很多银行实行“以新还旧”，用提前还款的金额发放二手房贷款，最大限度地减少新的住房贷款。

“5月，在房地产贷款集中管理压力和通胀压力下，银行收紧购房信贷，提高抵押贷款利率；抵押贷款“加息”带来了5月份二手房市场的稳步回调。RealData首席市场分析师徐小乐表示，广州、东莞、中山、嘉兴、南通等城市大幅上调房贷利率，贷款周期延长，导致二手房交易活动减少。

与住房相关的金融监管继续收紧

加息的空间仍然存在

金融监管部门开出的多项罚款也涉及银行对房地产企业的非法输血行为。《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》记者用“土地、房地产”等关键词搜索中国银监会网站。据不完全统计，2021年以来，银监局已发放同级票47张。仅3月以来，罚款29起，罚款总额超过6000万元。具体来说，罚款涉及上海、浙江、深圳、福建、山东、青海，涉及的银行包括民生银行、广发银行、平安银行、盛京银行、温州银行。值得注意的是，2015年到2018年，很多票都是追溯到与土地出让金相关的违规行为。

业内人士表示，在监管严格的背景下，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力。上海亿居房地产研究院研究员沈心表示，2021年第一季度，中国房地产行业的金融环境指数为0.19，比上季度略微下降0.07，比去年同期下降0.32，从去年的宽松区间下降到正常区间的上边缘。央行数据也显示，住房贷款增速放缓。今年3月底，个人住房贷款余额同比增长14.5%，比去年同期下降1.4个百分点。

王庆表示，3月份居民个人住房贷款加权平均利率为5.37%，比去年底上升4个基点。“我们判断，在今年‘保压’的结构性信贷政策下，未来房地产信贷环境将进一步收紧，住房抵押贷款利率仍有上调空间。”

房地产市场的转折点即将到来

下半年可能会下调

沈心说，房地产行业作为资本密集型行业，对资本的依赖性很强，金融环境的变化直接影响房地产市场。总体而言，白城房价同比涨幅与房地产金融环境指数走势基本一致，这意味着随着房地产金融环境指数的下降，预计下半年和下半年商品房销售面积同比增速将逐渐下降，然后下半年白城房价同比涨幅将收窄。

的确，根据国家统计局近日4月发布的房地产投资数据和房价数据，前4个月商品房销售规模和开发投资分别比2019年增长19.5%和17.6%。但不同地区的销售业绩不同，房企新开工和征地面积减少，使月度销售和投资指标分别下降23%和7%。与此同时，二手房也出现了明显的降温迹象。

>对此，许小乐表示，2020年房地产的超预期繁荣，本质上来自利差和价差带来的套利需求，房价上涨是在宽松流动性之下的短期应激反应，显然不可持续。当前中央政策正在引导地方政府转变，倒逼地方政府降低对房地产的依赖，并通过调控手段逐步管住信贷、土地、房企以及购房者的投资行为，同时货币政策回归常态，这些都代表着房地产市场的资本红利时代将结束。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，“三条红线”政策下房企资金成本将继续增加，土拍“两集中”下资金运用将更加审慎，对后续开工、拿地均有不利影响。预计后续房地产开发投资额增速将继续回落，全年增速呈现“前高后缓”的走势。