未偿187亿元在北京赢得4个包裹 引起业内不同猜测

近日在京举行的首届土地供应集中拍卖中，深圳卓悦房地产集团有限公司(以下简称“卓悦”)以187亿元人民币(全口径统计)拿下4块地块，成为最大赢家。有业内人士向记者透露，今天(拍摄当天)，一位优秀高管的微信被“朋友”们“轰炸”。

不到一天后，业内传出卓越可能退出北京部分地块的传言，原因是地价不对，合伙人不满。同日，卓越领域相关人士回应记者，称“没有退路，不存在‘计算错误’这种事。”

“卓越今年在土地市场抢地很凶。自明星职业经理人陈凯于2020年11月加盟卓越以来，无论是进取还是雄心勃勃，行业都传播着三年推进前20的战略规划目标。显然不是一个容易实现的目标。”一些内部人士直言不讳地告诉记者，卓悦在2007年和2009年没有上市。今年备受瞩目的土地市场“战役”背后，不仅仅是追逐“千亿梦”，更是在为IPO做准备。

遇到盈利问题？

否定退缩，突出态度很明确。毕竟交了20%的定金，而且据新闻报道，卓越购买的土地金额也才超过113亿。土地退了就不是小数目了。

“这次有些地块是公司独立收购的，但大部分是财团收购的。权利、义务、额度和股份比例通常是根据协议推进的，因此股权收购土地的金额尚未确定。”上述优秀人士告诉记者，联合征地项目将按照联合征地协议推进，卓越在北京还有很多合作伙伴，其他合作项目正在同时洽谈中。

"卓越与合作企业之间的合作细节正在协商中."有消息人士直言记者，考虑到征地限制很多，利润率极其有限，这可能是卓越北上赌北京市场的最大压力，也是其合作伙伴“焦虑”的原因。

以朝阳区金盏乡小店村3005-02地块为例，该地块在5月10日的第一次拍卖中以优异胜出。最终征地价格39.27亿元，政府产权份额13%，底价52988元/平方米，费率3.89%。但该地块销售价格上限为76000元/平方米，计入政府产权份额，实际账面价值不太好。

据业内人士估计，先后被卓越财团拿下的中关村生命科技园和昌平区东小口地块未来地价上限为6.3万元/平方米。经过拍卖，初步估计该地块的底价高达53200元/平方米。政府虽然会补贴公租房，但目前没有一万元的空间，盈利空间极其有限。所以，业内听到了极好的“失算”之声。

该公司没有直接回应对被收购土地有许多影响利润的限制的观点。“通过对土地的选择和判断，选择和深度培育北京的企业将共同收购地块，这符合我们在安全性、抗风险性和管理灵活性方面的一贯策略。”优秀相关人士回应记者称，对于每一块参与竞标的土地，公司都是在充分判断投资、生产策略、营销(包括城市公司和集团)等职能，并与合作伙伴进行多轮充分沟通后，才做出决定的。

回应说没有IPO计划

突出的“激进主义”不仅体现在北京土地市场。据记者统计，截至目前，卓悦已在公开市场上拿下18块地，覆盖长三角、中西部、华南、华东地区。

1月20日，卓悦以12.1亿元人民币赢得重庆市一片商住混合用地

“对于一家希望扩大规模的房地产公司来说，仅仅布局广东、香港、澳门和长江三角洲是不够的。”通策研究院高级分析师肖云祥告诉记者，但公司需要做好市场判断，将资金集中在战略投资领域，做好资金筹集和呼吁补货和新需求。

“卓越有严格的资金安排和土地储备规划。在城市布局上，是经过严格挑选的，不是大蛋糕。目前卓越已经进入40个城市。集团的投资支持和额度将与不同城市公司的定期销售完成率挂钩。”卓越领域相关人士告诉记者，主要原因是为了保证销售收支在安全边际内，卓越通过运营管理坚持“造血”，融资产生的利息通过运营支付解决，投资是通过运营杠杆而不是负债推动的。

全国大规模投资卓越，业界有两种声音。一是担心其资金链的安全；第二，认为卓越是在准备上市。

资本方面，相关人士表示“2020年股权后销售额700亿元，经营现金流350多亿元，账面现金充裕。目前，它是一个温室企业。”至于上市计划，此人表示，截至2020年底，优秀融资利率同步下降150个基点，目前还没有上市计划。

“在新的调控规则下，如贷款“三条红线”，“两条红线”，地方拍卖“两个集中”，房地产市场的逻辑发生了根本性的变化，许多中小房企陷入了“不涨不跌”的局面，他们不想被淘汰，而是继续保持发展势头。另外，过去可以说的销售规模和业绩，也会成为‘讲好故事’优秀上市的素材。”萧云翔说。