规范二手房持续销售显示“退烧”迹象
5月17日，国家统计局公布了2021年4月70个大中城市的房价。2021年4月，统计监测的70个大中城市新建商品房销售价格普遍上涨，但二手房有降温趋势。从城市数量上看，二手房价格环比上涨的城市数量也有所减少。
据业内人士透露，总体来看，随着房价上涨的加速，新一轮调控政策在4月份继续升级。随着一二线热点城市调控的不断深入，叠加市场出现季节性下跌。4月，一线城市的崛起逐渐停滞，二手房市场逐渐开始退烧，增速收窄。但是要警惕一些土地市场过热，传导到房市。
4月新建住房价格涨幅略有扩大
数据显示，70个大中城市新建商品房销售价格普遍上涨，62个城市新建商品房价格环比上涨，与3月份持平。70个城市新房环比增长0.5%，环比增长0.1个百分点；同比增长4.4%，为去年10月以来的最高水平。
具体来说，重庆新建商品房销售价格环比上涨1.4%，广州以1.1%位居第二。深北也分别上涨了0.6%、0.3%和0.5%。值得一提的是，广州新建商品房销售价格连续10个月位居四大一线城市之首。此外，31个二线城市和35个三线城市新房分别增长0.6%和0.4%，比3月份高出0.1个百分点。
同比而言，4月，一线城市新建商品房销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.6个百分点；二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨4.9%和3.4%，增速比上个月提高0.1个百分点。三线城市新建商品房销售价格同比上涨3.9%，与上月持平；二手房销售价格同比上涨2.5%，较上月上涨0.2个百分点。
RealData首席市场分析师徐小乐表示，4月新屋市场整体热度较高。全国新房价格整体环比涨幅较上月有所扩大，36个城市环比涨幅由降变升或扩大。其中，由于市场预期强劲，重庆和广州涨幅超过1%。
"部分重点城市火热，进一步强化市场预期."徐小乐表示，重庆等城市集中供地交易对市场预期的影响，早在4月下旬就已经显现。5月以来，北京等重点城市集中供地交易热度也很高。要警惕随之而来的土地市场热度向新屋市场转移，进而向整个住宅市场转移，导致市场回暖。
的确，“五一”假期过后，土地市场异常活跃。先是杭州和北京，然后是福州、青岛、厦门和深圳，迎来了土地集中拍卖。根据CRIC研究中心的数据，集中拍卖的11个城市的土地拍卖建筑面积为4309万平方米，交易总额为5056亿元，接近4月份全国300个城市的土地交易总额。
嘉里研究中心研究员马表示，重庆这一轮保费率比较高，平均保费率为43%；在厦门，成功卖出5块地，两块地隐形底价达到6万元/平方米，实际升水率超过55%。在杭州，在57个集中出售的住宅中，超过40个案例被设定溢价上限，并转移到竞争报纸的自持比例。
二手住宅有降温趋势
但值得一提的是，虽然新房价格持续上涨，但二手房在调控收紧的情况下，出现了明显的下行调整迹象。4月份，二手房销售价格不
中原地产首席分析师张大伟表示，在调控下，虽然房地产市场整体仍相对火热，但随着调控的加码，二手房市场逐渐开始退烧，涨幅最高的一线城市也逐渐衰落。
数据显示，北京二手房价格环比分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，较上月上涨0.2个百分点，深圳涨幅持平。此外，发布《调控八新规定》的合肥市根据合肥市房地产协会发布的《房产新政第四周市场变化监测分析》指出，合肥市商品房市场成交量和价格均出现下跌。商品房销售数量小幅下降，销售价格连续三天下跌，五周来首次低于1.9万元/平方米。二手房明显降温。与新政发布前一周相比，限购区二手房交易量下降64.8%，非限购区交易量下降46.7%；全市二手房成交价格下跌2.6%，其中限购区成交价格下跌4.0%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李预计，热点城市的信贷额度将全面收紧，利率也将全面上调。按照这个逻辑，政策效应将在5月份开始显现，预计下半年二手房市场将降温。
调控仍将持续升级
近日，财政部、全国人大常委会预算工作委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局等四部门召开了房产税改革试点工作座谈会，听取了部分城市、专家学者对房产税改革试点工作的意见。
在很多地方房价持续上涨之后，房产税再次出现在我们眼前。嘉里研究中心研究员杨克威表示，近日，财政部部长刘坤撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，指的是“推进房产税立法改革”，与财政部等四部门重叠召开房产税改革试点工作座谈会，表明作为财税体制改革重要环节的房产税并未搁置，有望在2021年取得实质性进展。他认为，下一步将是扩大试点城市的范围，并体现出一定的政策力度，以逐步扭转房价易涨难跌的长期共识预期。
其实根据中原地产研究中心的统计，到处都在继续叠加出现的土地新规、住建部的约谈、市场监管加码，年内累积房地产调控次数高达186次。今年以来，住建部已约谈、督导和调研广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市楼市调控，相比以往的楼市调控，实属罕见，并将东莞、南通列入监测重点城市名单。
上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，在约谈后，上海、广州、合肥、南通、宁波等多城政策陆续加码。广州、深圳、南京、重庆、成都、昆明、济南等城市房贷利率基点均有所上调，预计本轮房贷利率加息可能还会蔓延至更多城市。
沈昕认为，在调控层层加码以及房贷利率上升的情况下，市场预期将转淡，部分城市成交将有所降温。预计2021 年房地产市场还是以平稳健康发展为主，随着去年同期基数的提高，预计下半年房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积、房企到位资金等多项指标增速将有所回落。