实行“住不投机” 振兴房地产 加武器

作为实施“住房无投机”和推进房地产资产证券化的重要一步，中国首批基础设施公募REITs项目于5月14日通过审核，333，544个，首批9个基础设施REITs项目获得上海、深圳证券交易所批准，其中上海证券交易所5个，深圳证券交易所4个，标志着基础设施公募REITs试点又向前迈出了重要一步。

REITs全称“房地产投资信托基金”，是指在证券交易所公开交易，通过证券化将持续稳定收益的房地产资产或权益转换为流动性强的上市证券的标准化金融产品。其本质是房地产证券化，一般可以理解为通过一系列的产品设计，将流动性差的房屋“切割”成若干证券化产品出售，为资金的供需双方提供一种分配的方式。公募REITs作为一种收益和风险相对适中的投资品种，它的出现有望拓展社会资本的投资模式，减轻房地产的沉重负担，丰富居民的财富管理篮子，振兴整个房地产市场。

推动形成基础设施投资良性闭环

目前，世界上许多国家都建立了房地产投资信托基金市场。REITs在中国的起源可以追溯到21世纪初，但以“中信帆船专项资产管理计划”为代表的类似REITs直到2014年才正式启动。所谓“类”，是指与真正的REITs相比，系统设计并不完善，产品结构存在一定差异。

近年来，随着我国法律框架、监管环境和市场条件的成熟，以及早期REITs的实践经验，去年推出了一系列政策和制度，为REITs在基础设施领域的公开发行提供了重要支持。

“试行基础设施房地产投资信托基金公开发行，有利于深化金融供给体制改革，进一步增强资本市场服务实体经济的能力，提高股权融资比例，拓宽社会资本投资渠道。”在2月25日举行的大湾区基础设施房地产投资信托基金发展论坛上，中国证监会副主席李超表示，希望各方凝聚共识，形成合力，共同推进试点工作，及时总结经验，完善法律制度供给和相关制度安排，推动房地产投资信托基金市场制度化、规范化发展。

中国房地产投资信托基金联盟秘书长王刚表示，从企业的角度来看，房地产投资信托基金公开发行试点可以帮助盘活现有基础设施资产，为社会筹集股权资金，投资企业弥补不足和新项目，培育新的优质基础设施资产。并在条件成熟时注入REITs，从而形成基础设施投资的良性闭环；从投资者的角度来看，成熟的基础设施资产进入资本市场，将有助于提供长期配置、稳定分红的金融产品。

“从基础设施REITs的特点来看，因为它能自然解决市场的一些固有矛盾，所以会吸引投融资方。公募REITs的出现是时代的选择，有利于丰富我国资本市场产品，实现金融产品的探索和创新，提高金融服务实体的效率，帮助我国经济转型升级。”王刚认为。

已审核通过产品种类丰富

4月21日，沪深两市发布公告，接受4只基础设施类公募REITs，4月28日又有6只公募REITs产品被报道。到目前为止，报告的公开发行房地产投资信托基金总数已达10个。5月14日，上海和深圳证券交易所批准了9个基础设施房地产投资信托基金公开发行项目。

据记者梳理，九大获批产品种类丰富，涉及公路、仓储物流、工业园区、水务等领域。项目股东多为大型央企、国企或大型民营龙头企业，项目大多位于国家重点战略发展区域。

据AVIC基金公募REITs相关负责人介绍，4月21日申报的首批4个单项项目有两种类型：特许经营权和园区产权。特许经营权收益相对稳定，产权项目资产增值更有想象力。以上项目均符合国家发展改革委和中国证监会对标的资产的标准和要求。此外，报告的10个单项项目在标的资产质量、格式分布、区域分布等方面都很有代表性，资产质量优良，现金流稳定，比文件规定的标准有更高的要求。

新华基金梳理了首批申报的四个单项项目，发现有三大特点。首先是项目股东背景突出，都是大型央企或地方国企；二是项目质量好，第一批项目盈利稳定；三是原权利人支持项目成功发行，首批项目原权利人认购比例大大超过规定的20%。

上海证券交易所表示，在中国证监会的指导和部署下，在相关基础设施公募REITs获得证监会基金注册核准后，市场将按照证券公开发行的相关程序和要求，继续做好第一批基础设施公募REITs的询价、出售、上市和交易工作，尽快形成市场规模和市场协同效应，在首批试点中创造良好的示范效应。

市场机遇和风险并存

“可以预见，在公募REITs试点的基础上，此类产品的试点范围和区域将逐步扩大，公募REITs的发行可能会逐步走向常态化。”王刚认为，随着未来我国公开发行房地产投资信托基金的法律框架和税收政策的逐步完善，房地产投资信托基金标的资产透明度高、股息收入稳定的特点将使其成为投资者资产配置的重要选择。

未来，国内房地产投资信托基金的发展可能会面临一些风险和挑战。TF证券分析师郭丽丽认为，首先，房地产投资信托基金的价格可能会受到利率波动的影响，这反映在证券定价、财务压力和盈利能力上。此外，REITs的盈利能力和价值也可能受到市场供求关系的影响。

其次，在税收方面，目前还没有出台针对REITs的相关税收规定，可能会给这类理财产品的投资收益带来不确定性。如果未来REITs进入房地产行业，可能会面临涉及传统房地产行业的政策影响。

第三，在金融风险方面，房地产投资信托基金基本资产产权的潜在包括资产产权及其所属土地的权属在生成过程中的法律瑕疵和纠纷，如果REITs没有足够的资金来保证业务运作，可能导致物业贬值或停转。还可能出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、租金市场价格出现大幅下降或其他因素导致物业资产无法正常运营的情况，可能会对基础设施现金流产生不利影响。

公募REITs发行初期还可能面临市场波动。植信投资研究院分析师张秉文认为，在公募REITs上市初期，可能出现两种情况：一是类似部分股票IPO上市的“大热”，REITs出现连续涨停。二是也可能遇冷，类似部分公募基金产品在上市交易后出现价格大幅波动。总之，公募REITs对投资者而言是值得关注的投资机会，但要综合考量自身风险承受力，要谨慎参与。

中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜认为，中国基础设施存量规模可能超过100万亿元，按照资产证券化率1%计算，基建REITs潜在市场规模超1万亿元。伴随着首批基础设施公募REITs项目获沪深交易所审核通过，未来，这一全新的万亿量级投融资市场将被激活，对中国资本市场建设以及引导基础设施领域股权投资都具有重要意义。