30块土地 总投资1110亿元 北京首轮浓缩土拍卖理性落幕
5月11日下午6点27分,随着北京市大兴区九宫镇综合地块的倒塌,备受关注的今年北京市第一轮土地集中拍卖结束。据统计,5月10日和5月11日,共有25个地块进入拍卖阶段,拍卖总额为981亿元。加上之前4块以底价出让的地块和1块招标出让的土地,北京在第一轮土地集中拍卖中共收回1110亿元,相当于北京去年土地出让金的一半以上。
房企在北京激战
全国22个城市集中供应的大幕已经拉开,北京肯定是最受关注的存在。5月11日下午,记者在人山人海的北京政务服务中心土地交易大厅广播室看到,数百名房地产企业和媒体、科研机构的投资推广人员前来观战。每个人都盯着大屏幕上播放的拍卖现场的一举一动,不时有各种叹息声和吐槽声,可谓“几喜几悲”。在这场土地盛宴中,一些房地产企业取得了丰硕的成果,而另一些则一事无成。
据记者统计,此次发布的30块土地吸引了200多名竞标者,仅交纳的定金就超过了1000亿元。消除重复后,53家房地产企业和财团实际参与了竞争,4家房地产企业报名投标了20多块土地。比如金地这次一共注册了24块地,其中22块是以财团形式注册的;保利以联合体形式注册23块;华润以联合体形式注册22块;首开还以联合体形式参与了21块地块的招标;北京大型征地公司中海自主入市,签约18块;万科也报名参加了16个地块的招标,万科已经很久没有在北京市场上收购土地了。
从交易信息来看,卓越集团已经成为北京此次土地拍卖中最大的黑马,独挑一块地,以财团的形式拿走三块地,成为最赚钱的房地产企业。第一个开发和财团也获得了4块土地,成绩显著。金地、融创、保利、CCCC、中冶分别收购两块,碧桂园、金茂、惠今、华润、钟君、城建、招商局各收购一块。而之前对征地呼声很高的中海却空手而回。
全面限价,严格控制地价
“不取地是‘等死’,取地是‘死’。”5月11日,在北京当地拍卖现场,一家业内排名前五的房地产公司的投资总监直言不讳地对《中国消费者报》记者说,“最好的策略就是抢地,然后迅速掉头。”在他看来,多年前万科高喊的“活下去”口号,是当下房企心态的真实写照。
中国手指研究所北京公司研究所副所长李易峰在计算后告诉记者,北京土地的整体地价处于较低水平。30笔土地交易中,土地总面积约169万平方米,建筑规模约345万平方米,总挂牌价格超过1035.81亿元,交易总额1110亿元。按此计算,本轮土壤拍卖的平均升水率不到8%。
李易峰说:“在综合限价等严格的土地拍卖规则的约束下,北京的土地拍卖可以说是非常理性的,卖地的整体升水率较低,实现了‘稳定地价’的目标。”
RealData高级分析师潘浩在接受记者采访时表示,北京推出的土地整体质量较高,但同时也有很多限制。共有21块地设定了最高限价。虽然有大量地块触及了价格上限,但整体升水率并不高。除了少数地块,比如朝阳区的豆各庄地块,溢价超过
其实北京的楼市调控政策是全国最严格的,对房企的交易能力和盈利能力要求极高。房企普遍对北京楼市的风险有一定的认识。在这次土壤拍卖中,以财团形式参与投标的比例超过一半,说明了这一点。
“保险费率定得那么低,价格上限定得那么死。北京的土壤拍卖基调非常明显。”一家新的1000亿住房企业的一名工作人员告诉记者,“与住房企业负责人竞争的压力仍然很大。我们的资金和人力不足。我们只能选择集中投注在稍微偏僻的土地上。当然,这是对交易能力的极大考验,也是对我们这种水平的企业无奈的生存选择。”
他坦言:“成功抢地只是第一步。如何让产品得到客户认可,如何盈利才是最关键的考虑。”
以东小口镇马莲店地块为例,交易底价为5.3万元/平方米,而政府给出的房地产限价仅为6.3万元/平方米,也就是说该地块的底价距离未来销售价格只有1万元/平方米,开发商的后续操作并不困难。
北京市房地产协会副会长兼秘书长陈至认为,土地集中供应的新尝试可以说是非常成功的。土地拍卖结果并没有超出预期,未来北京土地市场也不会出现“地王”。而且北京的商品房销售价格会长期稳定,对购房者来说是好事。未来企业之间的产品竞争会越来越激烈,企业获得理想利润的难度会越来越大。