由于技术和不断变化的工作规范相结合 办公用品供应继续超过需求

Ten-X Commercial是全国领先的交易平台，占所有在线商业房地产销售的90%，今天发布2019年夏季办公楼市场展望这表明，尽管就业市场强劲，但办公楼行业的所有CRE行业的增长前景最为疲弱 - 多家庭，酒店，工业和零售业。该报告还概述了全国办公楼的五大“销售”市场。

尽管美国劳工部在过去一年中一直报告就业增长稳定并且失业率下降，但办公室部门的增长不足主要是因为工作规范的变化。其中包括增加实施远程工作政策的公司，允许员工定期在家工作，以及共同工作空间的兴起。

Ten-X首席经济学家Peter Muoio表示，“随着新办事处上市的数量在2019年第一季度下降了73%，开发商注意到了这一变化以及随之而来的高空缺职位。” “尽管有更多的美国人受雇，但它并没有转化为历史上的吸收速度，因为2019年第一季的办公室吸收率也放缓了39%。办公室职位空缺连续第五年停滞在16%左右。”

另一个导致办公楼前景不佳的因素是技术的持续快速采用。技术采用使更多员工能够远程工作，同时还减少了办公空间需求。例如，云技术和SaaS应用程序减少了对物理文件存储空间的需求。现在许多公司主要以数字方式运营。

尽管需要减少整体办公空间，但预计新上市的办公室数量将超过办公室的吸纳量，到2019年底，空置率将达到17.3%。到2020年，办公楼部门预计将继续减弱随着吸收率继续下滑，年底前空置率增长至18.3% - 这是自1992年以来的最高水平。然而，预计净吸纳量将在一年后有所改善，但可能会继续达不到新办公室的步伐从长期来看，这一转变不会产生明显的差异，因为空缺率将保持在18.2%的高位。

办公楼展望还审查了租金增长，预计这将是自2010年以来的最低增幅，同时达到每平方英尺27.29美元的历史最高点。

“随着办公空间需求持续疲软，我们预计2020年租金将下降约2.2%，”Muoio继续说道。“进入2021年，我们预计租金将平均同比增长0.9%，这将使租金价格略低于2019年的水平。”

由于投资者经常试图在去年年底之前完成交易，因此2019年第一季度办公楼部门的交易量也出现下降 - 这是第一季度的常见情况。根据RCA的数据，2019年第一季度办公楼部门交易量约为262亿美元，同比下降13%。写字楼价格也有所下降，同比下降0.8%，比2018年第四季度下降6%。

来自Ten-X估值指数的数据显示，由于资本化率正在下降且NOI保持不变，预计美国写字楼估值在今年剩余时间内将略有上升。展望未来，数据还发现，预计到2020年估值将下降12%，最终在2021 - 2022年间每年增长10.7%。

根据7月Ten-X商业办公室Nowcast，它使用Ten-X商业平台上的实时竞价和市场活动数据来衡量实时房地产价格动态，办公楼行业的定价在整个2019年上半年几乎没有变化。

“虽然办公室部门似乎停滞不前，但我们团队的其他见解表明买家仍然对写字楼物业感兴趣，”Muoio说。“2019年第一季度，Ten-X平台峰值的办公物业显示页面访问量略低于2,000，然后在2019年第二季度略微下降至1,540名访客。虽然页面浏览量略有下降，但表明买家情绪仍相对强劲。”

Ten-X商业平台的见解也显示，对办公室物业的安全文件库的访问次数也相应增加。2019年第一季度，办公室物业的安全文件库平均有95名访客，并且平均访问量继续呈上升趋势。

“平均访问量的增加可以部分地与技术公司在主要城市开设新枢纽的趋势相关联，例如纽约的硅谷。这有助于维持投资者的情绪，”Muoio说。“然而，改变办公规范和即将到来的经济衰退肯定会对全国的办公楼产生重大影响。”