为什么首尔的人口在减少 房价却在上涨

在劳动力下降、住房供给增加的背景下，首尔房价连年上涨，出现了一波完全背离传统经济学供求理论的市场。究其原因，在日益复杂的形势下，影响房价的因素很多，不仅包括供给和需求，还包括宏观和中观政策、社会文化、市场投资需求和投机心理、货币政策和信贷紧缩等诸多因素。韩国政府推出了几轮稳定房价的措施，首尔的房价涨幅也有所放缓。但房价未来是企稳还是回落后再反弹，还有待观察。

近年来，一个“奇怪的现象”引起了韩国人的注意。一方面，韩国老龄化问题严重，劳动人口持续减少，生育率迅速下降；另一方面，房价连年上涨，尤其是首尔。

按理说，年轻人少了，买房需求必然下降，房价也该降了。但是为什么恰恰相反呢？

先看人口。韩国将15-64岁的人群定义为劳动人口，这个年龄段也是韩国房屋销售的主体。2018年至2020年，韩国历年劳动人口分别为3765万人、3759万人和3736万人，逐年减少。而且首尔的常住人口一直处于净流出状态。2017年至2020年，净流出分别为9.8万、11万、5万和6.5万。

再来看住房供应。2017年至2019年，首尔年均新增住房供应74570套，其中普通住房39734套。2013年至2016年，平均新增住房73，604套，其中普通住房32，268套。从2017年到2019年，这两个供应数据都在增加。

至于房价，就在四五年前，首尔的房价在国际大城市还处于比较低的水平。然而，经过多年的上涨，均价已经达到每平方米922万韩元，约合人民币5.33万元。根据今年4月的最新数据，首尔的房屋平均交易价格比4年前上涨了55.4%。

由此，首尔房价成功打破了“根据供求关系估计房价走势”的经典模式。

应该说影响房价的因素很多。在当前日益复杂的形势下，要充分考虑政策、文化等方面来推断房价，而不是简单地通过供求关系来判断。

首先，韩国出台了“重建超利润回收制”、“限价”等法律法规，旨在运用经济手段遏制房地产交易，防止房地产投机。这些法律法规确实取得了一些成效，但近年来出现了反效果。抑制房地产交易给人一种住房会供不应求的错觉，导致房地产投机，普通人投资房地产的热情高涨。

其次，随着房地产投机的愈演愈烈，“看涨情绪上升——房地产市场上涨——看涨情绪上升”的恶性循环逐渐形成。受此影响，首尔房地产市场近几年一直保持较高的交易量，推动房地产价格持续上涨，房地产市场真实供求关系的影响明显下降。

再次，特殊的租房文化导致买房成本相对较低。韩国一直主要采用只交大额押金，不交月租，退租时全额返还押金的租房方式。后来虽然有办法租到押金少，月租少的房子，但是规模小。问题是存款金额太大。以5月7日首尔房地产价格为例，平均保证金价格为每平方米493万韩元，约为平均购房价格的53%。如果人买了房就马上租房，可以马上收回总房价的53%，相当于买房子只付了房价的47%。

而且首尔不愁租房。一方面，很多年轻人买不起房，租房必然变得只是需要；另一方面，韩国也有学区房的概念，只要在区内租房，就可以入学。所以虽然好学区房附近的房子价格和租金都很贵，但是还是有很多人争着租。

最后，央行降息提振房地产市场。多年来，韩国央行一直对降息持谨慎态度，但出于各种原因，它进行了几次调整。2017年10月之前，韩国一直保持1.25%的基准利率。同年11月，利率升至1.5%，2018年11月升至1.75%。同时，2017年首尔房屋平均成交价格上涨14.9%，2018年仅上涨4.2%。但在2019年下半年，韩国两次降息后又调整回1.25%。那一年，首尔的房子平均成交价格立刻上涨了10%。自去年2月以来，新冠肺炎疫情影响了韩国经济。无奈之下，韩国不得不连续两次大幅降息，这也引起了业界对房地产市场的担忧。果然，首尔的房屋平均成交价在同年上涨了18%。

目前，韩国政府已经推出了几轮稳定房价的措施。尽管首尔的房价仍在上涨，但涨幅已经放缓。对于未来房价走势，韩国业界尚未形成统一的共识。房价回落后是企稳还是再次反弹，还有待观察。