谈“敲”新政加代码能否有效保证“留而不炒”

住房和城乡建设部关注热点城市，地方政府的房地产市场监管政策不断增加.今年以来，广州、杭州、上海和合肥房价的快速上涨成为人们关注的热点。近日，记者在广州、合肥等地调查采访，发现中央和地方部门出台了土地、交易、信贷相结合的政策，有效遏制了部分城市的房地产投机氛围，但部分城市房价仍在上涨。

高密度和高强度的调控一些城市的房价仍在上涨

近日，住房和城乡建设部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等地政府领导，要求各城市密切关注新情况、新问题，及时采取针对性措施，坚决遏制房地产投机，确保房地产市场平稳运行。

在接受采访之前，合肥楼市新调控政策正式实施，调控政策从增加住宅用地供应、限制热点二手房购买、限制热点学区房名额、限制热点楼盘销售等八个方面开始稳定房价。

近年来，由于行业的快速发展，合肥市常住人口急剧增加，导致刚刚需要的住房数量急剧增加。去年新增商品房销售1300多万平方米，二手房销售近600万平方米，在建短期上市面积约700万平方米。然而，城市的一些地区仍然缺乏供应。

合肥市房产部门相关负责人认为，在最新的38项调控措施中，土地供应、学区房、信贷等方面尤为关键。增加住宅用地供应，将直接增加新房上市，有助于从根本上改善供需关系；热区名额将遏制去年以来热区的快速上升；加强住房贷款审慎管理，将对购房资金进行深入审查，防止经营性贷款和信贷流入房地产市场，准确打击金融部门的房地产投机需求；热点房地产的“限售彩票”政策有助于遏制头号费和关联户等问题。

合肥市楼市调控新政发布后，合肥大学房地产研究所随机调查的2057份有效问卷数据显示，94%的市民同意调控政策(36%同意，58%基本同意)。据合肥市房地产协会数据，八项调控措施发布第三周，合肥市新增商品房销售2370套，其中商品房1460套，比上个月增长13.8%；平均售价为每平方米19109元，较上月下跌1.6%，并连续两周下跌。二手房成交3012套，较新政前一周下降41.1%，市场热度下降。二手房交易面积屯溪路小学区下降28.1%，和平路小学区下降48.2%，48中区下降22.6%，38中区下降37.5%。

自去年底以来，中央和地方政府出台了一系列政策，以前所未有的密度和力度，将金融信贷、交易环节和土地供应结合起来。

金融政策方面，2020年底，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会宣布推出房地产贷款集中管理制度；2021年3月，银监会等三部门联合发布通知，防止经营性贷款非法流入楼市。在交易过程中，上海、杭州等城市出台了更为严格的限购政策，深圳出台了“二手房指导价”政策，迅速为火热的二手房市场降温。

今年以来，杭州楼市也持续火爆。新房抽奖的中奖率持续下降，杭州之江板块某楼盘的中奖率仅为2.02%，创下今年全市新低。同时二手市场也很火爆。

据专家分析，在调控政策的严格控制下，北北深等城市作为房地产“核心价值圈”的炒作已经降温，但尚未“关闭”。此时，广州、杭州、合肥等城市继续崛起。如果“价差”在一段时间后缩小，会对北北深等城市产生反应，造成轮涨。

热点城市房价快速上涨的三个原因值得关注

据行业分析，部分城市房价上涨的原因主要有三个：政策滞后效应、供需紧张、焦虑。

第一，政策有滞后效应。中山大学管理学院教授陈祝明认为，自2020年下半年以来，商业贷款和消费贷款等非法贷款流入了房地产市场，这是一些地区房价快速上涨的重要推动力。最近很多部门出台政策，只要严格执行，一定程度上会抑制房地产的投机氛围。但政策影响是有滞后效应的，要过一段时间才能看到效果。他预计，禁止商业贷款流入房地产市场的政策将在“一个月左右”内产生明显效果。

二是部分地区供需关系紧张。据统计，目前广州天河区的除污周期只有3个多月，该市首批48块“集中供地”名单中天河区没有地块，可见该地区供需紧张。

"关键是进一步增加住宅用地的土地供应面积."长期关注合肥楼市的合肥大学房地产研究院相关负责人分析，合肥作为省会城市，住宅用地出让面积增速连续四五年几乎停滞不前。同时，合肥的土地出让面积、出让金额等关键指标低于徐州、江苏、台州、浙江等城市，与合肥作为省会城市的地位不符。此外，与杭州每新增人口新增商品房128平方米相比，合肥每新增人口新增商品房面积仅为64平方米。

第三，焦虑笼罩。中原地产首席分析师张大伟指出，今年1月至2月，各城市二手房交易量和价格均呈上升趋势。上海、深圳、杭州楼市调控政策升级，部分中介和自媒体营造氛围下，部分购房者担忧失去购房资格，因此加快入市。

“调控只会让房价短时间内横盘，最多跌500-1000元，但过后的涨幅又何止五千、一万元？买房你有可能买贵，但永远不会买错！”提到严厉调控下的房价走势，一篇自媒体稿件如此写道。

3月初上海、杭州等地的调控政策出台后，千里之外的广州发生“蝴蝶效应”。在广州购房者的微信群中，“广州购房资格即将收紧”“新房限价后双合同首付变相提高”“再不上车就没有机会了”等消息开始传播。

在北京，一些中介人员对记者宣称每年5月份为入学政策发布时间，因此务必要在5月前完成购房交易，避免政策有变。而这类中介正是购房者主要信息来源。

“我们看到上海出了最新政策，有传言说北京也马上要出政策，因此正在加紧办理手续，我周围有很多像我一样焦虑的人。”一位正考虑在西城购买学区房落户的家长对记者说。

严控经营贷 加强社交媒体内容监管

陈珠明等业内人士建议，保持政策的基本稳定和连贯性。以广州为例，在严格限购政策下，2015年经历一波上涨后，2016年左右广州开始执行严格限购政策，市场较平稳，但南沙和黄埔等区域从2017年起以“人才卡”的名义打开口子，而近期在房价大涨后，这两个区又收紧了“人才卡”的口子。

张大伟认为，经营贷流入楼市的本质是按揭贷款与经营贷过高的利差，目前经营贷利率比按揭贷款利率低2个百分点左右，而经营贷贷款周期可长达20年，“流入楼市的动能太大”。他建议，严格和长期坚持严厉打击经营贷流入楼市的行为。

“针对一些套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度能够抑制市场过热，让经营贷回归本质，有助于企业经营，一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。”张大伟说。

复旦大学管理学院副教授刘明宇建议，大力度推动利率的市场化，并以税收优惠等方式替代部分超低利率和超长期限的经营贷。

合肥房产局房地产市场监管处副处长乔磊建议，一方面，要充分利用城市新增人口、商品房新增销售面积等数据资源，加大具有前瞻性的预判分析研究，进一步改善供需关系。另一方面，在房地产调控中应当更注重舆论引导，加强微博、抖音和直播平台等社交媒体的内容监管，营造良好舆论环境，化解公众购房焦虑。