北京“两个集中”第一天 万科赢了516亿 “空手而归”

12个包裹，昨天拍了一整天！土地价格达到上限，公共租赁住房招标达到上限，政府产权份额达到12%以上。在激烈的竞争下，高标准施工方案招标转了7个地块，历时10 -15个工作日产生结果，即海淀区舒村2个地块、王斯营3个地块、崔各庄1个地块、豆各庄1个地块。据记者汇总计算，12个包裹的总成交价格为516亿元。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，房地产企业收购土地的积极性很高，但很难复制高溢价地块。土地拍卖后，预计北京楼市的供应将在第四季度启动。

据悉，在土地正式拍卖之前，不仅房企已经准备了很长时间，政府也做了相当充分的准备。北京市政大厅5楼分为休息区、材料审查区、等候区和业务办理区。在排队区，每隔一米就给他们打上“脚”，这样他们就可以排队了。业务处理区的窗口分布清晰，排列紧密，甚至考虑到交货。据公开信息不完全统计，此前公布的29块地，已有230多家房地产企业签约，一家房地产企业一次性支付了18块地的定金，可见关注度之高。

5月10日上午9点，投标人陆续进场，第一个地块是朝阳区金盏乡，吸引了不少目光。经过28轮招标，未中标的39.27亿元拿下朝阳区金盏乡小店村3005-02地块，竞拍政府产权13%，底价52988元/平方米，升水率3.89%。

据记者观察，本次拍卖上半年，地块集中在朝阳区，可谓是开门供应。竞价一般超过30轮。可售房屋的底价在5.3万元/m2到5.6万元/m2之间，销售价格上限为7.6万元/m2。

下半场的激烈竞争从崔各庄开始。截至投标，L01地块最高网上报价为46.83亿元，投标从47.06亿元开始。CCCC建发率先贴牌，招商局城建报二手47.5亿，竞价阶梯调整为5000万。万科华侨城、中冶等企业跟进。第九轮绿城金茂贴出50.94亿元标语牌，触及竞价上限。最后，第31轮，金地保利华润以“50.94亿元2.2万平方米公租房”的价格，以14.99%的溢价，6.3万元/平方米左右的底价，拿下了崔各庄的L01地块。

高潮出现在崔各庄L06地块最后一次拍卖。该地块拍卖前最高网上价格为26.04亿元。在现场环节，世茂率先贴牌26.16亿，二手26.5亿被徐汇首个建设项目报价。第五轮，龙湖恒基兆业挂牌28亿元，触及竞价上限，升水率14.99%，底价5.68万元/平米左右。

此后，它开始竞购政府的共产主义股份。招商标语牌0.3%，越秀法华0.5%，竞价阶梯0.5%。随后，碧桂园、钟君、建发、龙湖恒基、绿城、徐汇一建等几大房企轮番上阵。

据悉，崔各庄板块目前卖房较少，周边新房主要集中在金隅和丽都地区。新房二手房不缺每平米10万元的豪宅项目。其中，金玉目前正在为中海销售新房。捡光，起价总价1000万元/套堆叠别墅；丽都乐府在丽都商圈发售，均价9.2万元/平米，总价1600万元/套。

但是最贵的销售单价还是在海淀。“近年来，海淀区的住宅小区很少，需求据悉，海淀两块地块早在网上阶段就达到了地价上限，网站直接进入政府持有的产权份额竞价环节。南块上限价格57.3亿元，费率2.5%，住宅楼层价格6.9万元/平米左右；北地块上限价格63.7亿元，费率2.58%，住宅楼楼层价格6.9万元/平米左右。两个地块均触及上限，进入高标准商品房建设方案竞争阶段。其中B1南地块指导价11.2万元/m2。

从外围看，新房很少供应，有2000万元起的独栋；至于二手房，待售房屋均价在9-13万元/平米。

“北京这一轮地方拍卖最大的亮点是规则更加多样复杂，难以出价，所以参与拍卖的房地产企业都有所准备。土地拍卖第一天的地块政策是先出价或者直接竞争，或者竞拍租赁，或者竞拍政府份额。同时设定了额度上限、租赁上限、高标准住宅建设方案等规则，允许房企进行土地投资决策。做决策需要考虑的因素更多。除了开发能力，资产运营能力可能成为未来成功的关键因素。”RealData高级分析师潘浩告诉记者，此外，12块地块的平均楼面价格达到50432元/平方米，比2020年全年的楼面价格上涨了81.1%，主要是因为这些地块位于朝阳区和海淀区。地块本身价值较高，出售的住宅用地价格上限平均为78555元/平方米。利润率一般，但不影响房企积极参与投标。同时，北京住宅产品的供应将更加多样化。

据《证券日报》记者了解，万科也为此次拍卖支付了部分地块的定金，但“空手而归”。