两天收1178亿 杭州楼市虚火难降

在土地集中供应下，杭州的土地市场显然没有降温，反而更加疯狂。

5月7日和8日，杭州第一次集中拍卖结束。杭州市集中供地57例，土地出让总面积301.8万平方米，总建筑面积757万平方米。初始拍卖价格为934.7亿元，累计成交金额达到1178.21亿元，相当于杭州去年土地出让总额2521亿元的46.72%。一个涉及房屋的集中供地，相当于卖出去年全年全部土地出让金的近一半。

“疯狂”的杭州土地

其中总成交价最高的是位于杭州未来科技城的综合项目，最终华润置地以111.6亿元赢得该地块，底价16499元/m2，自持比例4%。这也是杭州土地拍卖史上第六个总价超过100亿元的地块。

建筑面积最大的是临平区鼎湖未来社区地块，土地面积24.8万平方米，总建筑面积81.3万平方米，是此次售出的57块地块中建筑面积最大的一块。钟君中标91.04亿元，底价11204.57元/平方米，升水率29.98%，自持率4%。

值得注意的是，按照杭州现行的地方拍卖规则，先开始竞价，当升水率达到30%时，自持比例发生变化，自持比例达到100%后，争夺老年住房面积。本次57块中，有41块在竞价封顶后转入竞争性自持比例，其中13块超过20%。

其中，杭州本地房地产企业上地集团获得了临安区滨湖东部新区单位地块40%的自持比例，这也是杭州采取限定地价、限定房屋中介的“双限”规则后自持比例最高的一次。

在这次杭州的集中土地出让中，有近90家房地产商参与了竞标，其中包括当地的中小房地产企业，万科、融创、龙湖、保利、华润置地等龙头房地产企业，以及首次进入杭州市场的奥园、义乌天竺等房地产企业。

在正式拍摄之前，土地的争夺已经开始了。57个地块上市期间，大部分地块被房地产企业报价，其中22个地块的升水率达到了政府在拍摄前设定的升水率“红线”，12个地块在上市期间提前进入自持比例申报阶段。

华润置地以111.6亿元中标的余杭未来科技城综合地块，经过136轮招标。龙湖中标的玉正初[2021]10号地块，经过78轮投标，升水率29.93%，自持率19%，最终以总价52.53亿元中标。

“一室难求”在火后面

此次土地拍卖是杭州首次采用土地集中供应。经过两天的集中供地，热度明显超过了很多人的预期。

事实上，自2017年以来，首次突破2000亿元，杭州土地出让收入连续四年保持在2000多亿元的高水平。2018年和2019年连续两年全国排名第一。2020年，杭州土地出让金总额虽然比上年下降7%，但仅次于上海，位居全国第二。

蓬勃发展的土地市场背后是杭州新房市场的“一室难求”。

在过去的五一假期，位于萧山区的“滨江于波华庭”楼盘公布了摇号的登记结果。这次摇号是博语华庭的结局。推出的391套房吸引了10479户家庭报名，综合胜率低至3.7%。

这是华博婷第三次推，也是房子最多的一次，但也是胜率最低的一次。

事实上，说博话的华庭已经是杭州第31届“万人摇”了。

据统计，新政出台后，杭州有210多个住宅推，只有80个不需要摇号。没有抽奖的楼盘大多位于临安、富阳、萧山的边缘板块。3.4万多套房子入市，申请人总数达到23.3万，综合胜率仅为14.9%。

杭州楼市调控任重道远

统计显示，2020年，杭州市十个城区商品房销售15.2万套，比上个月增长12%。同期，10个城区商品房平均成交价格为28446元/平方米，比2019年上涨13.54%，为过去5年甚至10年来最高。

目前杭州住宅均价全国排名第七。根据58城和安居客公布的2021年《4月国民安居指数报告》，4月份杭州新房均价为29078元/平方米，几乎等于广州的29628元/平方米。

当然，杭州楼市火爆，背后有套利空间。杭州是一个地价有限，房价有限的城市。长期“双限”下，二手房价格倒挂。

以“万人摇”和“滨江于波华庭”为例。于波华亭属于萧山湘北板块，靠近滨江区和市北西，新房精装均价上限3.4万元/平米。周边“中铁建设江南之星”二手房平均签约价达到44700元/平米，实际挂牌价超过50000元/平米。

另一方面，杭州近年来发展迅速。2019年，杭州常住人口增加55.4万人。2020年，杭州将新增35岁以下大学生43.6万人。人才净流入率继续全国第一。

随着人口的涌入和房价的快速上涨，新房和二手房价格倒挂，使得楼市火爆的杭州成为房地产企业最青睐的城市之一。

稳定地价是稳定房价和预期的基础，一级土地市场的温度直接决定房价的涨跌。相关人士认为，从此次土地拍卖的结果来看，杭州的地价得到了进一步的提升，背后的市场已经一片光明确的信号。

土地疯狂之下，杭州任重道远。