不均衡的土地市场“两个集中”新政考验房企“择时择地”

最近，房屋公司发布了4月份的销售数据。不少房地产企业前四个月销售业绩和土地储备都很高，单个月就有不少房地产企业收购土地金额超过100亿元。截至4月底，在“两个土地集中供应”的要求下，长春、广州、重庆、无锡、沈阳已完成土地交易164笔，总建筑面积2607万平方米，总成交金额超过2183亿元。业内人士指出，土地集中供应新政策对房企“选对时机”的能力提出了更高的要求，同时也对房企的融资能力、运营能力、投资能力等关键点提出了新的要求。

房企资金链面临考验

以中国海外发展为例，公司4月份实现销售额317.26亿元，同比增长13.51%；销售面积148.51万平方米。其中华北业务贡献销售额最多，达到78.02亿元，销售面积25.55万平方米；华东销售49.5亿元，对应销售面积13.58万平方米；华南地区销量46.91亿元，销售面积17.52万平方米。前四个月，中国海外发展实现销售总额1211.37亿元，同比增长38.17%；总销售面积591.49万平方米。

在土地扩张方面，4月，中国海外发展在重庆收购了一块土地，占地面积约3.76万平方米，收购金额约3.64亿元。今年前四个月，我国新增海外开发用地累计占地面积约188.08万平方米，累计应缴纳土地出让金约179.93亿元。

中原地产数据显示，4月份，9家房地产企业收购土地金额超过100亿元。其中融创中国收购土地总量超过240亿元，排名第一。房企收购土地还是比较积极的。从城市来看，50个大城市1-4月的土地出让金总额达到1.08万亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出，到目前为止，“两个集中”出售的第一批地块，初始总出让金超过7000亿元；临建已宣布将实施“两个集中”，但未透露金额，首批集中土地出让金额预计将超过一万亿元。土地集中供应给房企资金链带来了考验。同时，单一的大规模土地供应也对政府部门的管理能力提出了更高的要求。

5月，“两个集中”制度继续推进。5月7日至5月8日，杭州迎来第一批集中供应住宅用地，涉及57块，总出让面积4527亩，总建筑面积757万平方米，初始总价934.7亿元。5月7日，集中销售32块，初始总金额569.1亿元，总成交额716.68亿元。其中，钱塘江区7个地块总出让金额148亿元，萧山区12个地块总出让金额172.43亿元，主城13个地块总成交金额396.24亿元。

热点地块关注度高

土地运营部主任张凯指出，在22个采取“两集中”土地供应模式的城市中，大多数城市在4月、7月和10月发布土地出让公告。截至4月底，长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先采取“两集中”方式开展土地拍卖活动，共出让地块164块，总建筑面积2607万平方米，总成交额超过2183亿元。5月上旬，杭州、北京迎来了土地集中流转活动，福州、青岛、深圳、天津将在中间进行土地集中流转活动，南京、济南、宁波、苏州将在后期进行，使得活动整体上更加密集。其中杭州、北京等城市更注重热点。

华西证券研究报告显示

从已经实行“两集中”制度的地区来看，上述研究报告指出，长三角地区很多城市的土地市场依然火热。这一带很多优质地块都被市场“洗劫”了，而且升水率比较高。新政对地价的抑制作用不明显。相比之下，青岛、重庆等地交易的平均底价和升水率有所下降，整体土地市场热度有所下降。