三四线城市楼市需求萎缩是盘活存量、改善流通的关键

今年以来，许多热点城市的楼市调控不断收紧。与长三角和大湾区城市群相比，普通三四线城市的房地产市场并没有得到广泛的关注。

RealData最近的一项研究发现，在它监测的100个城市中，三四线城市作为一个整体的表现明显不如一二线市场。尽管今年一季度有所反弹，但三四线城市新房价格指数才回到两年前的水平。

国家统计局公布的70个大中城市二手房和新房价格指数包括4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市。统计显示，2020年，35个三线城市中，有13个城市的二手房价格将会下跌。即使今年一季度有本地小洋春市场，但部分城市的下行趋势并未停止。

RealData高级研究员唐瑄表示，棚改以来，缺乏基本面支撑的非核心三四线城市楼市需求侧明显萎缩，但土地和新房供应仍在增加，供需不匹配叠加了旧房和旧房流通困难等结构性问题，形成了“新房和二手房积压量下降”的循环效应。为了破局，盘活存量是关键，尤其是改善老房子的流通。

唐瑄认为，三四线城市房地产市场的症结在于总量过剩和结构失衡，解决办法自然是对症下药。在总量上，要控制低质量、低效率的土地供应。低质量、低效率的土地出让，即使不流转，激进的拿地开发商也容易出现未完成的业务或面临新土地处置难的问题，从而加剧积压和衰败的恶性循环。如果脱离工业发展的实际需要，过分依赖土地出让和房地产开发投资，很可能会形成一些空城，但会给地方政府带来沉重的财政负担。

在结构上，房屋积压的原因不是供大于求，而是缺乏有效供给。对于潜在买家来说，相对于新区新房，市区旧房的优势在于位置好，价格低，周边设施相对完善，有真实有效的需求。但是很多老旧的居民楼都有不同程度的损坏，没有电梯，水电设施老化，环境肮脏，让购房者望而却步。对于想在旧小区置换新房的居民来说，如果旧房卖不出去或者售价太低，买总价高的新房压力很大，只能暂停置换或者被迫加杠杆。因此，盘活存量，打通新房、二手房流通链的关键是通过项目改造，解决老小区的问题，提升老小区的居住体验。同时，当地“卖一套买一套”的房屋交易集团可以在政策上倾斜，如税收优惠和增加公积金贷款额度来替代差额，既避免了无序和杠杆，又更好地满足了人们对美好生活的向往。(方鑫)