六部门加强对房屋租赁企业的监管

最近，一些从事转租业务的轻资产房屋租赁企业(以下简称“房屋租赁企业”)利用租金支付条款的不匹配建立资金池，控制房屋，抬高租金，有些甚至利用承租人的信用获取信贷资金，变相开展金融业务。还有少数房屋租赁企业资金链断裂，严重影响房屋租赁当事人的合法权益。

为促进住房租赁市场健康发展，住房和城乡建设部等六部门联合发文《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(以下简称《意见》)。

诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓表示，近两年来，长租公寓行业频频遭遇打雷和跑路，严重影响了租客和房东的权益，对租赁市场的健康稳定发展造成了不利影响。基于这一背景，六部门联合发文加强对租赁市场的监管，进一步强调今年工作的重点方向。这项政策由六个部门联合发布，可见其力度和重视程度。该政策从租赁市场参与者到租金水平得到了全面控制，有利于促进长期租赁公寓行业健康、稳定、规范发展。同时，也促使长期租赁公寓企业今后要注重精细化经营，提高服务水平和运营能力，实现长远发展。

具体而言，《意见》提出房屋租赁企业应将经营性房屋信息纳入房屋租赁管理服务平台管理，实时提交租赁合同期限、租金保证金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息。房屋租赁企业单次收取租金的周期原则上不得超过3个月；除市场变化引起的正常经营行为外，向房屋所有权人支付的租金原则上不高于向承租人收取的租金。

陈晓认为，该政策针对长期租赁公寓机构存在的“长期支付、短期支付、低成本AG”的管理模式，通过限制租赁企业单次收租的周期，避免了长期租赁公寓机构利用提前收回的租金扩大规模或经营形成租金池的现象，有利于促进租赁市场的健康发展。

值得注意的是，在房屋租赁资金监管方面，《意见》要求房屋租赁企业在商业银行设立房屋租赁资金监管账户，并向所在城市住房和城乡建设部备案，通过房屋租赁管理服务平台向社会公布。房屋租赁企业一次收取租金超过3个月，或者一次收取保证金超过1个月的，应当将收取的租金和保证金纳入监管账户，通过监管账户向房屋所有权人支付租金，并将保证金退还承租人。

“通过开立一个独特的资金监管账户，收取的租金和存款将被纳入监管范围，避免长期租赁公寓机构因财务问题而逃跑的现象，保护租户和房东的权益。”陈晓说。

此外，《意见》明确禁止使用住房租赁消费贷款。房屋租赁企业不得变相开展金融业务，不得将房屋租赁消费贷款的相关内容嵌入房屋租赁合同，不得利用承租人的信用获取房屋租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用房屋租赁消费贷款。陈晓表示，本文内容直接指租房贷款，租房贷款的不合理使用已经成为长期租赁公寓爆发的重要诱因。政策明确禁止部分长期租赁公寓机构诱导租户使用租房贷款。