去年 3万多套创新高端北京有限竞争室告一段落

自2021年以来，北京有限竞争房交易呈现加速趋势。中原地产的数据显示，第一季度售出7200套限定赛房，远超近年同期成交数量。截至4月中旬，2018年以来，北京地区限制竞争房屋总数已达64445套，限制竞争房屋的拆建已经告一段落。在很大程度上，明显加快交易速度的有限竞争住宅项目，也促进了北京整体新住宅市场的活跃。

去化进一步加大

从销量来看，2021年1月至4月中旬，北京共售出8778台，延续了2020年下半年的井喷态势。2018年，北京售出4441套竞技房。此后受限制性竞争房加速土地出让、大规模推进项目入市等因素影响。限制竞争房的套数逐年增加。2019年售出20617套；2020年售出30609套，创历史新高。

从目前有限竞赛室的新数据来看，存在有限竞赛室供不应求的情况，而不是以前的积压情况。2021年以来，北京新增供应仅3443套，新增供应面积31.5万平方米，均价42873元/平方米，金额135.04亿元。同期北京成交额达到434.42亿元，成交8778套。

从平均成交价格来看，近几年北京的有限竞争房保持了稳定的趋势。2021年1月至4月中旬，北京有限竞赛室平均成交价格为47854元/平方米；2018年至2020年，平均成交价格分别为49208元/m2、48501元/m2和47490元/m2。

在经历了近三年的去城市化之后，北京有限竞争房屋的存量往往较低。截至目前，北京可售库存套数为25387套，可售面积为315.85万平方米，远低于2020年和2019年。2020年，可销售库存套数为34453套，可销售库存面积为413万平方米。2019年，北京有33607套可销售的有限竞争房，可销售库存面积为406.04万平方米。

延续涨价态势

限售房交易量的不断增加，也在一定程度上促进了北京楼市的整体活跃。

中原地产的数据显示，第一季度北京售出7200套限定竞争房，远超往年同期。同期，北京市新销售的住宅蚊帐总量达到1.3万顶，达到近八年来的最高点，明显高于2020年，甚至比疫情爆发前几年有明显增加。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年第一季度，北京整体房地产市场相对活跃。从市场数据来看，调控后交易量创下新高。从调控政策来看，一旦市场过热，调控预期就会长期存在，在一定程度上抑制了市场过热。目前，北京楼市正处于“暖冬”，离“小阳春”还远着呢。但考虑到严格排查经营性贷款等因素，预计整体市场触底企稳是主流趋势。

张大伟指出，经过四年的低迷，2021年北京楼市逐渐企稳，新房量扩大，以学区房为代表的二手房价格大幅上涨。在全球量化宽松的背景下，北京房地产市场改善繁荣的迹象已经出现。从分区域来看，北京五环内的涨价相对明显，但五环外的价格战依然明显。无论是新房还是二手房，今年五环外房价都很难见涨，尤其是亦庄、顺义、房山。然而，购房者不太可能预计这些地区的房价会大幅下跌。

“全国其他城市的房价普遍上涨，而北京多年来一直在持续下跌。从全国来看，北京楼市的性价比也开始显现。”张大伟强调，“回顾过去四年的北京房地产市场，热点肯定集中在中小户型的有限竞争房上，井喷的供应给了购房者更低的购房门槛。但目前北京的市场供给结构发生了一定的变化，无限制的土地出让增加，无限项目的建设和销售逐渐取代了有限的竞争性房屋成为市场的主力军，使得新屋市场的平均成交价格趋于稳定和反弹。在二手房方面，以学区为代表的核心区二手房发生了显著变化。留学人数减少，导致学区需求增加，带动二手房均价上涨。”

近日，北京市自然规划局网站发布了今年第一批集中供地名单。据统计，本次集中供地共有商业用地30块，总用地面积168万多平方米，建筑规模344.6万平方米，总起售价1035.81亿元。30个地块中，有15个项目位于中心城区，建设用地面积约73万平方米，约占43%。其中朝阳区10个，建设用地面积约41万平方米；海淀区有两个案例，建设用地面积约11万平方米；丰台区有两个案例，建设用地面积约17万平方米；石景山区1例，建设用地面积约4万平方米。

与往年占据北京土地市场的限制竞争住房项目不同，此次集中供应项目首次引入了住房销售价格指导机制。作为重要的政策工具之一，未来的上市房价是由以前的预售环节引导到土地出让环节的。住房建设、自律部门和区政府组成联席会议，共同研究各地块的房屋销售价格指导意见，并在公告期内告知公众，开发企业将在土地招标环节提交房屋销售价格承诺，作为未来预售的前提条件。

此外，对位于朝阳、海淀及区位条件较好的分中心的6个地块项目，采取政府参股商品房产权招标的交易方式，引导开发企业合理招标。通过政府和个人之间的产权共享，有效减轻了购房者的负担，充分满足了居民的自住需求。