阳光城市朱荣斌:利润率低不可怕 最怕的是亏损

2020年，阳光城两年战争计划终于落地，泰康人寿和泰康养老持股13.53%，成为阳光城第三大股东。执行主席兼总裁朱荣斌形容这是2020年阳光城市“最多彩的一笔”。

在行业内，房企和保险基金的结合并不少见。

新股东的加入为阳光城注入了34亿元资金，同时也带来了十年的博弈协议：以2019年阳光城返校净利润40.2亿元为基础，其返校净利润前五年年均复合增长率不低于15%，前五年累计返校净利润不低于340.59亿元。如果业绩不达标，大股东阳光集团将进行现金补偿。

这也意味着，在“三条红线”融资收紧的情况下，阳光城市面临的压力不仅仅是债务，还有提高盈利能力和履行业绩承诺的压力。

“橙色文件”降为“黄色文件”

4月15日，阳光城市在线召开2020年业绩发布会。

战争的引入会给阳光城的表现带来一些改变。与之前管理层的集中亮相相比，本次演出将分为北京和上海两个场馆。北京的嘉宾是泰康集团委派到阳光城市的总监陈一伦。

谈及加盟阳光城后双方的合作，陈奕伦给出了三个方向：“融资、房地产项目投资开发、物业管理”。

2020年，阳光城实现全规模销售2180.11亿元，退货金额1748亿元，退货率80.2%，其中股权销售1395.65亿元，占股权的64%。

从区域分布来看，长三角作为阳光城市的核心业绩区，2020年对应的合同销售额和股权销售额分别为758.65亿元和408.57亿元，分别占34.7%和29.2%，其次是大福建、珠三角和京津冀，分别贡献了377.81亿元、166.76亿元和58.02亿元的合同销售额。

2020年，阳光城市实现营收821.7亿元，同比增长34.6%；归属于上市公司的净利润52.2亿元，同比增长29.85%，毛利率同比下降6.5个百分点至20.1%，净利率降至6.7%，与行业平均水平仍有较大差距。

赌博协议中最重要的一个指标就是归母净利润的增长。市场很好奇。盈利能力弱是否意味着阳光城市会通过规模扩张更多的实现盈利目标？朱荣斌承认，行业的利润率在下降，阳光城市的利润率一直不高，这决定了即使利润率低，也要不断扩大业务规模，实现总利润的增长。他说：“利润率低不可怕，可怕的是亏损。”。为了保持利润、规模和财务之间的平衡，阳光城市调整了管理体制，以利润增长为管理导向，坚持“三收三支”，以接收固定投资。

689.4亿元的预收款比去年减少了近112亿元，也让市场对阳光城今年的盈利完成情况感到担忧。CFO倪晨表示，689亿元预账合同结算收入约为900亿元，按6%净利率计算的净利润约为54亿元。此外，合资公司已经进入利润贡献阶段，内部控制不断升级，她有信心“2021年的整体利润将超过2020年”。

负债方面，截至2020年底，阳光城市计息负债总额1060.39亿元，同比下降5.59%，其中短期计息负债325.24亿元，同比下降3.06%，非银行融资占比24.94%，继续下降至20.34%。

土地储备方面，2020年阳光城新增价值1802亿元，股权地价401.96亿元，补充股权土地储备总量约725.96万平方米。加上锁定的1289亿元，总增加值为3091亿元，勉强超过了此前3000-5000亿元的目标。

截至2020年底，阳光城市累计总价值5627.03亿元，其中一二线城市预期未来可售价值占比75.96%。管理层在会上透露，2021年的销售目标是2200亿元。执行副总裁兼首席运营官严乃贵补充说：“年销售额为3260亿元。按照65%的去污率来说，实现目标并不难。”

这两年左右，相对于阳光城的年销售面积，新增土地储备面积增速放缓，2019-2020年的存贷比在2.4-2.8之间，无论是相对于过去还是同规模的房企都处于较低水平。

朱荣斌还提出了地下阳光城集中供应的对策。“阳光城的财务实力不是很强，会根据自己的判断集中有限的资源。它将聚焦于公司感兴趣的一些城市，期待有机会进入北京、上海等热点城市”。

它对北京、上海等热点城市的向往，离不开这几年火热的市场。营销中心总经理助理陈说：“2021年，阳光城市一线市场将迎来丰收的一年。”据其披露，阳光城市一季度在上海的项目销售流量明显快于去年，北京项目月平均流量是去年的3-5倍。他有信心今年阳光城在北京、广州、上海的销量会有很大的提升。

谈到2021年的融资计划和安排，倪晨表示，阳光城市2021年的融资仍然围绕三个方面，一是控制总量，二是调整结构，三是降低成本。

具体来说，一般原则是尽量多借，在现有基础上尽量减少融资总额。

非银）的债务分布结构。2020年阳光城债务中，银行、债券、非银占比分别为43%、37%和20%，陈霓强调“未来非银这个工具我们也还是会用，但是会控制在10%到20%这个区间里面”。

7.4%的平均融资成本虽较去年下降0.3个百分点，但仍有不少优化空间，陈霓坦言，希望通过公司基本面改善、二股东的加持、评级和其他状态的提升让阳光城进一步降低融资成本。

和年报同一时间发出的还有阳光城分拆上市的公告。执行副总裁吴建斌在会上介绍称，物业公司业务目前总资产大约是14.4亿元，净资产6.2亿，2020年实现的收入是13.7亿，归母利润大约是1.7亿。“目前在有序推进，如果顺利的话，本年度应该可以完成（上市）。”