提前交几百万 遥远未来交房有什么内幕？

“我们买的房产还没完工。”上海浦东新区颐盛裕中心二期业主沈先生说。他在2019年上半年支付了280多万人民币的首付款，现在距离约定的交付日期已经近四个月了。有相当一部分业主像他一样，提前支付了几百万的购房款，正在奋力维权。

新华视点记者了解到，项目开发商为上海海东房地产有限公司，其母公司上海三生鸿业有限公司因盲目扩张已被迫申请破产重组。

从去年开始，傅生、太和、华夏幸福、协鑫等很多基准房企都经历了债务危机，他们在全国很多地方开发的房产都出现了倒闭或者面临倒闭的风险。

预付了数百万美元的房子迟迟没有交付

近日，记者在上海浦东新区一圣宇中环二期工程中看到，售楼处大门紧闭，小区内道路和土地裸露，楼道大门未安装，部分房屋室内装修未完成，整个工程处于暂停状态。

业主苏女士表示，房子的交付是在可预见的未来，不仅房贷要还，全家还要在外面租房，经济压力很大。

海东公司相关负责人表示，目前公司资金被冻结，员工工资也被暂停，玉环环项目建设不得不暂停。“这个项目也尝试过寻找其他方式继续建设，比如引入第三方建设，但是几次努力都失败了。”

曾经排在全国房地产企业100强的三生鸿业，2019年开始遭遇偿债危机，其次是项目停工和员工工资。2021年1月21日，三生鸿业申请破产重组。三生鸿业陷入债务危机之前，海东公司多次被用作担保；三生鸿业陷入危机后，海东公司也不得不承担大量连带责任，影响了公司的正常经营。

上海浦东玉皇环二期未完成的工程不是偶然的。近年来，地方政府严格控制房地产融资。于是，一些开发商挪用预付金买房，拿地高负债高杠杆卖房。当“十盆五盖”的游戏不可持续时，购房者要为开发商的挪用买单。未完成的财产、可预见的未来的交付、维权困难在许多地方频繁发生。

房企挪用预付款成为行业“潜规则”

蓝绿色双城董事长曹舟南表示，大多数房地产行业的顶级企业都采取了高借贷、激进扩张的发展模式。这种高杠杆取地开发建设，快速收钱的商业模式，很容易导致现金流断裂的风险。“开发商一旦遇到债务危机，往往会挪用买家的预付款，最后买家买单。”

“由于监管不力，房屋公司挪用预付款已成为行业的‘潜规则’。”据多家房企介绍，虽然商品房预售资金监管制度一直存在，但有些项目没有进入监管账户；虽然有一部分进入了监理账户，但被开发商随意提取，挪作他用，导致项目停止甚至未完成的物业。

据山西省住房和城乡建设厅、山西省市场监督管理局近日通报的2020年房地产市场执法检查情况，房地产开发企业存在的10大主要问题中，商品房预售资金使用不规范居首位。通知称，太原市随机选取的17个开发项目均存在预售资金无人监管的问题，吕梁孝义市随机选取的4个开发项目均存在预售资金使用不规范的问题。

事实上，早在2010年，住房和城市发展部

上海房管部门根据对泰和“大成小院”业主烂尾日来信及来访验收的回复，认为银行违反监管协议，未按协议履行监管责任，应承担相应的法律责任，并由金融监管部门严肃处理。

易居企业集团CEO丁祖昱建议，今后监管部门应从实际操作层面加强预售资金监管账户资金的流入流出，开发企业不得以任何其他形式非法收取购房款。

2020年下半年以来，成都、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州、上海相继出台或完善了新商品房预售资金监管的相关规定，细化了预售资金监管流程。北京等地也开展了专项检查，加强对预售资金的监管。

长期以来，取消商品房预售制度的呼声不绝于耳。海南等地率先对新出让建设用地的商品房实行现行的售房制度。厦大经济学教授赵燕菁建议，政府应严格控制房企负债水平，逐步提高现房销售比例，并在完成土地出让时设置一定的建设和装修时间节点，避免开发商盲目扩张造成资金链断裂。

针对未完成的项目，业内建议当地政府积极协调各方关系，督促预售资金监管机构牵头，引入第三方代理建筑公司等。让各方共同努力，推动项目建设，防止项目完全未完成，保护买家权益。对于未能履行监管职责的金融机构，监管部门应加大处罚力度，避免基金监管政策成为一纸空文。

北京徐睿律师事务所律师李肖宁表示，为了避免购买烂尾楼，购房者在购房前应更加关注开发商的资质和责任，选择资质好、五证齐全、经营条件稳定的开发商。