一季度新房市场进入冷却通道 京沪深租市场快速回暖

从去年底到今年年初呈现火爆趋势的楼市，在各地集中调控政策的背景下逐渐降温。近日，RealData发布了2021年第一季度市场季报。全国新房二手房成交量同比大幅增长，但3月份迅速回调。报告显示，在控制下，新屋市场进入冷却通道，租赁季回归时市场将继续升温，而二手房市场规模将见顶，拐点可能出现在第二季度。

在新屋市场的控制下，迅速回调

基于低基数和各地集中推送，2021年新房市场成交量大幅增加。RealData数据显示，2021年第一季度，66个城市新房成交量同比增长近一倍。与2019年同期相比，增速达到40%，其中一线城市新房销售数量增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。

最近，频繁出台的调控政策导致楼市迅速下滑。自第一季度以来，北上广深、海口、杭州、Xi、成都等城市对商业贷款非法进入房地产市场进行了严格审查，并要求违规用户提前还款。此外，银行还为房地产打开了一个有针对性的加息窗口。3月份，RealData监测的60个城市的第一套和第二套住房贷款的平均利率分别比去年12月上升了6个基点和7个基点。

虽然市场成交量增速最快，但一线城市在控制下回调速度最快。RealData数据显示，3月份一线城市交易面积较2019年同期增长17.3个百分点。一季度新房交易面积同比增长124.7%。3月份的交易，应该是旺季，甚至比1月份还少；3月份二线城市交易面积也比2019年同期下降了7.4个百分点；三四线城市受核心城市带动，3月份整体成交较2019年同期增长5.3个百分点。

值得注意的是，2021年一季度，杭州、南京、厦门、宁波等中国重点地区二线强市较2019年同期增长0.8-2.3倍，尤其是厦门和南京这两个在人才住房政策带动下保持较高活动水平的城市。RealData分析师表示，市场不断聚焦核心城市，区域规划重叠是有利的。二线和强势三线城市将成为整体市场增长的重要推动力，但城市分化也将明显。

二手房拐点将出现在第二季度

与新屋市场同步，全国18个重点城市2021年第一季度二手房成交量创下2017年以来单季新高，比去年第四季度增长14%。壳牌监测的35个城市二手房价格指数也保持环比上涨。3月份，35个城市的整体指数环比上涨1.4%，较去年12月上涨3.0%。

一季度一线城市楼市火爆，尤其是1月份，深圳和北京二手房成交量环比增长30%以上，上海环比增长20%。房价涨幅居全国前列，火爆局面立即引发调控收紧，2、3月市场热度被打压。RealData指出，二手房指导价对深圳楼市调控有显著影响。深圳二手房交易在新政前一周下降70%，1月后二手房价格指数继续收窄；上海二手房交易量在第一季度略有下降，降幅为

自第一季度以来，当地房地产市场大力推出调控政策，并将重点转移到二手房市场。东莞、无锡、成都等城市出台政策，明确建立或完善二手房网上签约交易价格发布机制。RealData数据显示，3月份，35个城市二手房景气指数降至40以下，为去年下半年以来首次。RealData预测，金融宽松和市场过热带来的上行周期将告一段落，下行调整的转折点可能出现在第二季度。

近90%的城市租金指数环比上涨

不同于新房和二手房市场的回调趋势，房屋租赁旺季在春节后回归。数据显示，全国租赁市场成交量自去年9月以来连续5个月下降，今年2月首次止跌回升，3月份环比增长87.9%。2021年一季度，全国重点18个城市出租屋成交量环比增长14.7%，月平均租金42.1元/平方米，租金指数环比增长2.2%，近90%城市租金指数环比增长。

城市方面，一季度除廊坊、重庆外，租金水平略有下降，其他16个城市呈上升趋势，其中Xi、上海、青岛、深圳、广州环比增幅最大，超过3%。上海、Xi、合肥和杭州的租金水平同比增长，上海增幅最大，为3.3%，Xi增幅最大，为2.6%，其他14个城市的租金指数在第一季度保持同比下降。

同时，3月份房屋交易周期开始下降，交易周期为57.8天，比上个月缩短4.2天，比上年缩短2.4天。业主租房信心回升，2021年1-3月新增房屋平均挂牌价格基本持平。RealData的数据显示，2021年第一季度，全国18个重点城市新房平均上市价格为44.5元/平方米，较上月上涨1.8%。

统计显示，3月18日，个人出租屋空置期有所下降。近年来，青岛、Xi和杭州的入住率最高，空置时间最短。通过测算和评估空置期和存量，北京、上海和深圳的恢复度最高，大连、Xi和重庆次之。RealData预测，第二季度房屋租赁市场将继续升温，租金水平将保持稳定或小幅上涨。(楼兰)