市场规模的增长速度超过竞争商业轨道布局的住宅企业

在新建住宅市场的交易规模逐渐接近“天花板”后，大多数住宅企业都在争先恐后地布局商业地产，希望提前占领轨道，以贡献业绩增长。

商业市场的平均增长率超过住宅市场

“商业市场在中国发展了25年多，逐渐成为仅次于住宅市场的第二大市场。购物中心位于全国各大城市，满足消费者的日常生活和娱乐需求；标准化办公楼也成为企业的首选用地。”RealData分析师潘浩认为，近年来，服务业增加值比重逐年上升，随着越来越多的人进入主要城市群，商业市场将迎来更多需求。

RealData近日发布的《2021年中国“新商办”行业发展研究报告》显示，近10年全国商业市场面积复合增长率超过10%，商业企业数量接近2500万，增长率接近17%。预计2021年我国房地产销售总规模将达到17.5万亿元，其中住宅14.3万亿元，商业地产2.6万亿元。商业房地产行业2013-2018年复合年增长率为13.1%。受宏观环境影响，预计2019-2022年年均增速将降至7.4%，但仍超过住宅房地产增速。

根据其他相关数据，2021年全国写字楼市场净吸纳量预计将超过500万平方米，同比增长60%。RealData认为，目前建立的21个自贸区对现代商业、金融、信息技术、医疗卫生四大产业的重视和投入，将促进周边写字楼和物流地产的发展：在优惠政策条件的引导下，信息技术、医疗卫生方面的金融写字楼租户将更倾向于在自贸区周边落地；对商业贸易和跨境电子商务的优惠政策将有利于FTZ周边的物流房地产业。

库存和空置率压力增加

值得注意的是，商业市场的潜在需求是巨大的，而目前的市场供应也不小。受疫情影响，城市很多商业物业已经退役，市场库存高，销售和租赁交易压力大。

以北京为例，据监测，2020年，受疫情影响，北京写字楼市场持续承压。全市甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比上年提高7.4个百分点。2020年，北京所有甲级写字楼商圈都会出现不同程度的退租，且多为专业服务租户，租房能力较弱，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的B级办公商务区也在年中经历了大规模的退租，大多是线下教育租户。

但与此同时，以互联网公司为代表的信息技术产业在2020年迅速扩张，新租区域主要集中在望京、中关村和上地。传统金融、专业服务、房地产行业的龙头企业依然保持着稳定的租金扩张频率，大部分转移或扩张到CBD商圈。从甲级写字楼租赁行业结构来看，传统金融行业、信息技术和专业服务在甲级写字楼市场新租赁领域仍占据前三位。

数据显示，2020年，北京写字楼销量将达到97万平方米左右，比上年增长6.4%。但从历史趋势来看，2017年以来去污周期大幅增加，2020年去污周期将达到56.8个月，为过去10年最高。受此影响，北京写字楼的可用存量自2018年以来一直在积累和上升，可用库存面积达到4左右。

“虽然住宅利润大，但商业楼宇的发展前景更好，尤其是稀缺地区，商业写字楼比住宅更有升值空间。”北京某上市公司负责人表示，随着商业写字楼市场的成熟，北上广深的商业写字楼租金有了很大的提高。“得益于租金的上涨，开发商现在改变了过去专注于住房和轻工业的想法，更加关注商业业务对公司业绩的改善。”

业内人士指出，虽然开发商已经从住宅转向商业，但事实上，一些房地产企业仍将商业建筑作为住宅出售。但现在一些开发商看得更远，开始持有高品质的商业写字楼，这是住宅转商业发展的核心发展战略。

“最近，上海一些开发商从中介公司收回了办公楼的投资权，转而自己投资。其实管理费也没省多少，但是开发商可以直接收租金，方便公司短时间内还。”上海一家代理银行的高管表示。

在股份制时代，大多数大型住宅企业都成立了商业管理部门来管理其商业物业，以获得稳定的收入，改善多元化的收入结构，但每个企业的侧重点不同。比如华润、万科、新城更注重购物中心。据了解，这是因为一方面，商场物业容易与住宅业务形成联动，从而促进周边房屋的增值，带来更多的销售利润；另一方面，购物中心的商铺既可以出租，也可以部分出售，以便快速提取一部分资金用于下一个项目的开发。

写字楼也是大多数房企的选择之一。目前，房企布局的写字楼大多作为其商业综合体的配套设施，只有少数选择了城市核心区的纯写字楼。除了写字楼，酒店已经成为房地产企业的首选资产类型，如碧桂园、R&F、金茂等。(娱乐)