《三条红线》逼得房企自血 2020年大多数房企“降级”

3月下旬，上市房地产企业陆续披露了2020年业绩报告。自2020年下半年出台新的“三条红线”融资监管规定以来，各大房企采取了多项措施降低负债和杠杆，从高速增长转向高质量发展。

“三条红线”是指扣除预付款后的房企资产负债率不得超过70%；房企净负债率不得大于100%；房企“现金短债比”小于1。在“三条红线”的魔咒下，这次发布的年度业绩报告也是房企交出的“降级”答卷。

频频“降档”忙

具体来说，根据企业的数据表现，可以分为四个等级：“三条线”全部超过阈值为“红色等级”，“两条线”超过阈值为“橙色等级”，“一条线”超过阈值为“黄色等级”，“三条线”不超过阈值为“绿色等级”。2020年财报显示，大部分房企都不同程度降级。

2020年马頔股份净负债率为48.21%，扣除预付款后的资产负债率为69.14%，现金短贷比率为1.25倍。马頔股份是一家“绿色”住宅企业，三项指标均在安全线内。

2020年，宝龙地产扣除预付款后的资产负债率为69.9%，同比下降2.1个百分点；净负债率为73.9%，同比下降7.3个百分点；现金负债率为122.6%，同比下降9.9个百分点，从“黄档”降至“绿档”，公司负债状况持续改善。另外，世茂集团，招商局蛇口等。都已经从“黄档”降为“绿档”。

截至2020年底，敏捷剔除预付款后的资产负债率较2019年同期下降4个百分点至72%，净负债率下降24个百分点至73%。无限制现金与短期债务比率为1.09，从“橙色档”降至“黄色档”。

融创中国在2019年底从三线走下来，降了两档到了“黄档”。2020年融创中国净负债率同比下降76个百分点至96%，无限制现金与短期债务比率上升至1.08，不含预付款后资产负债率下降至78%。

但是，并不是所有企业都能成功降档。截至去年底，当代地产不含预付款后的资产负债率为82.0%，较去年同期下降约5个百分点，但仍超过70%的红线。净负债率升至95.7%，比2019年底提高约13个百分点。净负债率连续两年上升，接近100%融资监管红线。另一个指标不理想。公司现金和银行存款余额(不含限制现金)约为108.22亿元，而短期负债达到98.09亿元，账面可用资金不足。

增收不增利

“三条红线”对房企的影响是，如果企业上述三项指标全部“踩线”，就不能再去金融或债券市场融资，计息负债也不能增加；如果指标中有两项“踩线”，计息负债年增长率不得超过5%；如果只有一个“踩线”，计息负债年增长率可以放宽到10%；如果满足所有要求，计息负债的年增长率可以放宽到15%。

从数据来看，超过一半的房企净利润下降，债券融资规模处于较高水平。据报道，2020年中国房地产百强企业的收入和净利润将持续增长，但盈利能力将继续下降。除了疫情的影响，在“三条红线”融资新规提出后，房企采取了更多降低杠杆的措施，也在一定程度上影响了利润。

在已发布2020年年度业绩报告的10多家规模房地产企业中，除越秀地产和融创中国实现同步盈利外

值得注意的是，超过一半的a股房地产公司发行了债券，债券总余额接近6600亿元，其中金地、首开股份和保利地产的债券余额最大，均超过400亿元。在短时间一年内到期赎回的房地产企业中，保利地产和金地的规模最大，招商局蛇口、万科A、阳光城也在前列。

从一季度上市房地产企业发债的速度来看，融资规模也不小。今年以来，共有30家上市房地产企业发行债券，发行规模为682.13亿元，其中1月份发行债券的数量和规模最大，但2月份大幅下降，自3月份以来达到232.1亿元。如果采用目前的发行速度，今年全年发行规模将超过2000亿元，高于今年的赎回规模。

倒逼企业进步

年初以来，自然资源部、央行、银监会等部门相继出台土地、金融、市场等领域的政策措施，释放出政策收紧的信号。住房和城乡建设部副部长倪虹在调研和监督成都和Xi房地产工作时强调，要保持房地产调控的决心，确保“三个稳定”目标的实现。

面对楼市调控，今年房地产行业形势不容乐观。阳光城市集团执行副总裁吴建斌表示，在这种情况下，企业应该适应时代的发展。随着土地红利和融资红利的消失，房企的很多方面都要进行调整，这恰恰迫使企业进步。

“三条红线”的出台，制约了房企生息负债的增长，自我造血能力的重要性更加突出。报告期内，敏捷加快销售回报，加强资本和预算管理，通过各种融资渠道优化财务结构。

宝龙地产总裁许也明确表示：“2021年，公司将实现合同销售额突破1000亿，定为1050亿，保持近30%的增长速度。同时，继续提高金融稳定性，优化债务结构，降低短期债务比重。”此外，宝龙地产在土地收购策略上深入长三角和粤港澳大湾区，促进了销售额的爆炸式增长，为企业赢得了对升水率的控制得了利润空间。

“公司到了这个阶段，规模和增长不是最重要的，未来要的是整体综合竞争力。从自身来说必须在未来两年持续保持整个集团财务指标和资产结构，包括负债指标持续优化，这是一个非常明确的事。”行政总裁汪孟德说。从配股开始，到提前偿还融资成本高的信托借款，同时回购并注销部分美元票据，再到与GIC牵手，融创在降负债上的努力有目共睹。

应对当前的房地产调控，吴建斌给出了几点建议：在投资方面，要向流量快的城市倾斜；土地储备方式要加快调整；顺应地方“供地节点”的安排；管好源头，处理好投资的机会主义与长期主义的关系；当下必须做好“经营型”现金流管理；33种融资工具,房企做好“适配”。

3月22日，全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会重申“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，预示着下一步在开发贷、个贷将进一步收紧，房企融资环境不容乐观。

诚如吴建斌说：“‘三道红线’只是第一步，继续降负债率，高质量的发展，这样调整优化下来的房企才有未来。”