房企年报:争取规模扩张不再是稳定的关键

房企年报密集发布。据披露的数据，与过去相比，2020年，房企规模扩张已不再正常，而调整债务结构、降低负债率、增加现金流成为房企关注的焦点。

业内人士表示，在行业下行趋势上叠加的“三条红线”新规的压力下，房企控制债务、降低杠杆的压力将加大，大型房企的业绩目标将变得更加谨慎。大型房企增速放缓很正常。

在不增加利润的情况下增加收入的净利润比率显著下降

根据同花顺的数据，截至3月30日，已有35家房地产企业发布了申银行业分类下的2020年度报告。35家房地产企业2020年营业总收入达到10198.93亿元，比2019年增长20.85%；净利润总额984.03亿元，比2019年的1050.38亿元下降6.31%。净利润率方面，35家房地产企业中有25家出现下滑，占比71.4%。

具体而言，2020年招商局蛇口营业收入1296.2亿元，比2019年增长32.71%；但上市公司股东应占净利润为122.53亿元，较2019年下降23.58%。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%；净利润17.44亿元，同比下降31.77%；归属于母公司的净利润15.02亿元，同比下降35.12%。

关于利润下降，招商局蛇口表示，报告期内公司规模扩大，房地产项目结转收入规模相应增加。但由于行业利润率下降，以及房地产业务结转的产品类型不同，结转的房地产业务毛利率较上年有所下降。

欢乐城净利亏损。欢乐城2020年营业收入384.45亿元，比2019年调整后收入增长13.76%；但上市公司股东应占净利润亏损3.87亿元，较2019年大幅下降118.88%；上市公司股东应占非净利润损失5.01亿元，同比下降140.72%。

欢乐城表示，归属于母公司的净利润下降。一方面，低利润项目在今年结算项目中的比重上升，商品房销售毛利率较2019年的38%下降约10个百分点；另一方面，受宏观调控和疫情影响，公司部分在建和在售项目销售价格未达到预期，部分项目因疫情导致工期延误、成本增加，公司计提相应资产减值准备。

融安地产2020年实现营业收入111.78亿元，比2019年增长67.77%，但利润没有增加。数据显示，2020年归属于母公司的净利润为17.42亿元，较2019年的18.89亿元下降7.75%。

监管收紧和降低杠杆成为“必需品”

“三条红线”政策的影响正在加深。根据中国房地产协会和上海亿居房地产研究院发布的相关报告，2020年500强房地产企业平均资产负债率为78.77%，同比下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；平均净负债率为85.08%，同比下降11.62个百分点，较2019年大幅提升。

2020年8月，住房和城乡建设部与央行联合召开房地产企业论坛，对12家试点房地产企业的计息负债规模设定了三条红线，其中不含提前还款后的资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金短债率不到1倍。按照“三条红线”，房企将分为红、橙、黄、绿四个档次。不是所有的房地产企业都降档了。目前，时代中国、美的地产、徐汇、幻想曲、郑融地产、新城控股、尚家集团、豫州集团、新力控股、中国奥源处于黄色状态，首创地产处于橙色状态，R&F地产、阳光100中国仍处于红色状态。

远洋运输集团相关人士表示，“三条红线”政策的出台将深刻影响行业发展趋势和房企竞争战略。中长期来看，行业仍将面临一系列考验。虽然市场规模有增长空间，但行业将进入缓慢增长周期，从金融杠杆驱动的高速增长到稳定、均衡、高质量的增长。在行业集中度加快提高、阶段性利润下降的明显趋势下，现金充裕、财务稳健的房企将获得更多优质的市场资源和发展机遇，关注企业内生动力、稳健经营、创造终极产品和服务的房企优势将进一步凸显。

从R&F地产的角度来看，2020年，公司将增加流动性，加快去杠杆化。虽然净负债率同比下降了68.7个百分点，但净负债率仍高达130.2%。R&F地产董事长李思廉表示，集团将继续寻求合作伙伴，共同投资或合作，以降低项目风险，进一步降低总债务水平，改善资本状况。

“下一步，首创置业将继续控制负债，降低杠杆，确保现金流稳定。”首创置业副总裁兼首席财务官范树斌表示，从长远来看，“三条红线”将对房地产行业和房企起到积极作用，有助于房企更加注重提高抗风险能力，优化资产结构，实现健康可持续发展。

范树斌表示，首创置业推出了减债计划，力求降低杠杆水平，严格控制债务规模。今后，公司将继续完善“三条红线”，力争尽快达标。

土地集中供应的优势是关键

今年2月，自然资源部下发了关于实施两个重点城市土地集中供应政策的文件，即集中发布出让公告中组织出让活动，原则上公告每年不超过3次。业内人士称，上述重点城市涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。

随后青岛、郑州等多地发文确认政策细则，天津、长春、福州、南京等城市明确年内3次集中挂牌的具体时间。3月15日，长春集中挂牌出让51宗首批经营性用地，总占地面积达400万平方米。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，上述22个重点城市均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求旺盛。据统计，2020年22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%，22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。

刘水说，从此前数据来看，2020年百强TOP30房企在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。22个重点城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受TOP30房企青睐。

雅居乐集团副总裁王海洋表示，集中供地政策是我国房地产调控长效机制之一。雅居乐将加强对市场的分析，提前规划城市投资布局和拿地方向，以投资更多优质土地。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价重要措施，企业可以在稳定、理性的土地价格上获取更多优质项目。

刘水表示，集中供地政策使得企业短期资金压力增加，面对单次大量供地时，企业需要对城市发展趋势及板块价值进行科学研判。

万科董事会主席郁亮表示，“两集中”和“三道红线”政策对行业来说，最大的变化是住房回归居住属性、房地产回归实业属性已有明确、清晰的趋势。

上坤地产董事会主席兼行政总裁朱静表示，从近期的宏观调控政策来看，一方面，“两集中”和“三道红线”是对房地产行业和非房地产行业在整个社会金融资源的占用比例开始重新再分配，房地产行业已经不能再像过去一样过度占用货币资源，而是要在合理的比例范围内持续平稳发展。另一方面，房地产行业高土地红利、高融资杠杆红利、高速度发展的形势已经一去不返，房企将回归到企业经营的本质，需要更关注客户需求、关注产品品质、关注经营效率。

CRIC研究中心报告指出，在“房住不炒”长效机制下，房地产行业发展方向变得清晰，预计未来将步入无增长时代。从企业业绩预期来看，自2018年以来房企销售目标总体谨慎，目标增速回落，行业平均目标增长率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。

整体来看，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力增加，规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。预计随着房企投资和规模扩张的动能降低，规模房企增速放缓将成为常态。