2017年一季度二手房成交量再创新高 拐点可能出现在第二季度

北京3月30日电-壳牌研究院近日发布《2021年一季度二手房市场报告》，称一季度二手房市场整体成交量创下2017年以来新高，35个城市价格指数环比持续上涨。市场热度转移到二线城市，合肥、Xi等核心二线城市的成交量和价格都有所上升。廊坊、青岛等北方城市有周期性恢复的迹象。报告预测，目前的上行周期将告一段落，市场下行调整的拐点可能出现在第二季度。

一季度市场回顾：成交规模创新高，市场热度转移

一季度二手房交易规模再创新高。壳牌研究院的数据显示，2021年第一季度全国重点18个城市二手房实际成交量比去年第四季度增长14%，约为去年同期的2.6倍(受疫情影响，2020年第一季度基数较低)，为2017年以来单季最高成交。第一季度，市场成交量增加。一方面，去年强劲的市场预期持续到今年第一季度；另一方面，季节性周转高峰出现在前几年的第一季度。此外，2021年当地春节也促成了需求的释放。

二手房价格逐月上涨。壳牌研究院数据显示，壳牌35个重点城市二手房价格指数环比持续上涨。3月份，35个城市整体指数环比上涨1.4%，比去年12月份上涨3.0%。

一季度一线城市整体市场火爆。特别是1月份，二手房交易量保持环比增长。深圳和北京增速超过30%，上海成交量增长20%，一线城市房价涨幅居全国前列。市场高烧引发监管和金融监管收紧，2、3月市场热度逐渐被压制。

二手房指导价对深圳楼市的调控有显著影响。深圳二手房交易在新政期间进入低谷，比新政前低了70%。一季度交易额较上月下降20%，同比下降4%；二手房价格指数1月后继续收窄，3月停止上涨。一季度上海二手房成交量较上月略有下降，春节后成交量较春节前下降23%；3月份二手房价格指数环比上涨3.6%，连续两个月收窄。北京一季度成交量环比增长20%，但春节后成交量较节前有所下降，说明近期市场成交量有所调整。

此外，一季度核心二线城市市场火爆。比如合肥一季度成交量增长60%左右，成武增长30%左右，Xi安增长10%。特别是3月份各代表城市成交量创2019年以来新高；合肥、成都、Xi三市二手房价格指数持续上涨，涨幅扩大。新房的短缺和一手二手房的价格差异是导致市场逐渐回暖的关键因素。新房和二手房市场有两个联动关系，一个是热量传递，新房市场的热量提高了二手房业主的市场预期；一个是替代效应。新住房市场的短缺导致需求转移到二级市场。

厦门二手房成交量第一季度增长50%左右，尤其是春节后，比节前增长更快。二手房价格逐月持续上涨，3月份涨幅扩大至3.3%。2020年金融宽松下，经营性贷款等资金非法进入楼市，一定程度上推高了市场热度。今年第一季度以来，北上广深、海口、杭州、Xi、成都对经营性贷款非法进入房地产市场进行了严格审查，违规用户要求提前还款。接下来，银行将对经营性贷款进行更严格的控制。对于严重、巨大的违法违规行为，将从“行政管理”升级为“司法干预”，对各类违规行为进行根本性打击。此次商业贷款事件后，未来对购房资金的渗透监管能力将进一步提高。

壳牌研究院的数据显示，壳牌35城二手房景气指数在3月份跌至40以下，这是自去年下半年以来的首次。预计金融宽松和市场过热带来的上行周期将告一段落，二季度将出现市场下行拐点。

一线城市调控继续深化，量的调整波及价格。深圳市场仍处于观望状态，成交量徘徊在底部。从2月份开始，深圳二手房的繁荣程度一直在下降，市场有望理性回归。一季度深圳新上市二手房环比下降10%左右，有客户的客户环比下降20%，供需两端活跃度较低。在银行出台二手房指导价实施细则之前，市场一直持观望态度。预计二手房成交量将保持在底部，价格将向下波动。在上海密集调控和教育的影响下，市场预期减弱，预计后期调控效果会逐渐显现。二季度二手房成交量环比下降，价格涨幅继续收窄。北京的场景容忍度处于稳定范围，监管环境相对稳定。预计第二季度市场成交量将进行季节性调整。

热点二线城市的调控效应逐渐显现，成交量率先调整。3月，合肥市现场容忍度指数保持快速增长，市场预期依然强劲，房价面临上行压力，市场面临更大的监管压力。成都、Xi、杭州等城市市场景气度在40以内，调控政策收紧。预计调控效果将在第二季度逐渐显现，交易量减少，价格涨幅收窄。

注：链中重点18个城市包括北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、成都、重庆。