“三条红线”下的领先上市房地产企业一般被“降级”

截至目前，已有20多家上市房地产企业在a股和h股市场发布了2020年业绩报告。根据年报披露，自2020年下半年以来，在“三条红线”融资监管政策的压力下，报告期内领先的上市房地产企业在控制杠杆和减少负债方面普遍“降级”成功。

去年8月，住房和城乡建设部、央行等部门联合出台了新的重点房地产企业资金监控和融资管理规定。通过设置“三条红线”，监管部门根据每个房地产企业的财务状况，按照踏板数量从多到少分为“红-橙-黄-绿”档。在监管要求下，下半年上市房地产企业开始积极降低杠杆水平，但各个企业的负债水平并不相同。根据最近发布的2020年业绩报告，在疫情冲击和融资监管的压力下，领先的上市房地产企业表现出较强的韧性。通过强大的风险管理和控制能力，企业杠杆在行业内普遍保持在较低水平。

3月25日，碧桂园发布年报显示，2020年净负债率将降至55.6%。这个数字明显低于2020年房地产百强企业平均净负债率的94.6%。截至报告期末，碧桂园计息负债总额由3696亿元减少至3265亿元，同比下降11.7%，报告期末平均融资成本仅为5.56%，同比下降78个基点。根据招商局蛇口3月23日发布的2020年度报告，截至期末，公司资产负债率(不含预付款)为58.84%，净负债率为28.81%，现金短债率为1.23%，均符合监管要求。

根据壳牌研究院对2020年房地产上市企业业绩报告的监测统计，融创中国“三条红线”的指标在2020年成功由红转黄。期间融创中国剔除预付款后的资产负债率为78.3%，较去年同期下降约5.6个百分点；净负债率96.0%，比2019年底低76.3个百分点左右；无限现金负债率为1.08，同比增长0.51。这样一来，融创中国2020年的“三线踏步”局面比2019年底有了很大改善，成功实现了降档。

此外，中国金茂2020年各项指标达标，成功跻身绿色住宅企业行列。报告期内，金茂扣除预付款后的资产负债率为66%，比去年同期下降8个百分点达到标准；净负债率降至53%，比去年同期大幅下降32个百分点。结果截至报告期末，金茂成功降级，进入“零步线”房企行列。

不仅如此，2020年绿城中国通过多条轨道努力，仅“三条红线”一项指标超标，较2019年有明显改善；凯撒在2020年也从橙色变成了黄色。与2019年底相比，净负债率从144%下降到98%；现金与短期债务的比率从1.1上升到1.56；不含预收账款的资产负债率降至70.3%。该公司预计在2021年达到所有标准。

中国指数研究院认为，在行业环境稳定、监管加强、企业发展缓慢的市场背景下，房地产行业进入了全面竞争的时代。行业逐渐从土地红利和财务红利转向管理红利。在城市化和经济增长的推动下，市场仍有向上发展的空间，需求改善的积极释放已成为房地产市场需求的关键支撑。

中泰证券分析认为，监管政策从本质上限制了不同负债水平的房地产企业的计息负债规模。