全面调控升级遏制楼市“虚火”

最近，随着国内城市密集的加码政策，监管再次成为房地产市场的热门词汇。在一度火爆的广东、广州、深圳、东莞，也在采取不同措施为楼市降温。

据民生证券研究报告称，本轮调控的背景是去年疫情影响下政策的边际放松和房地产市场的快速复苏。所以调控措施是为了弥补政策漏洞，遏制投机，继续向供给方发力。值得注意的是，在这一轮调控中，除常规调控外，金融监管等措施成为重点，“全方位”加码趋势日益明显。

严格控制经营性贷款资金流入房地产市场

去年12月底，央行和银监会宣布建立银行业金融机构集中管理制度，将房地产贷款和个人住房贷款比例分为五个档次。这一制度的建立，拉开了房地产市场金融监管的帷幕。

今年1月，监管部门对广州银行新增个人住房贷款的比例进行了严格限制。在这一新要求的影响下，抵押贷款的速度明显放缓，减缓了市场交易。但是，金融监管的重点是严格防范企业贷款资金非法流入房地产市场。

广东省住房政策研究中心首席研究员李指出，通过“过桥融资——、全款买房——、商业贷款取出——、还过桥融资”，可以进行多次套利，将房地产增值的增值部分套现流通。这削弱了“房无投机”的顶层结构，也对中小企业的生产经营形成了“挤出效应”。

中原地产首席分析师张大伟指出，由于商业贷款适合投资购房，基本上以改善和高端住房为主，本轮楼市热点显然从高端市场开始。

此前，中国许多地方的监管机构曾发布文件，要求严格调查商业贷款和消费贷款流入房地产市场的情况。外界对他们是否真的会下狠手看法不一，但广东最终还是认真对待了。

3月16日，广东银监局披露辖区内(不含深圳)4501家银行网点完成个人业务贷款自查，共查处个人业务贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元。发现920户涉嫌非法流入房地产市场，问题贷款金额2.77亿元，其中广州305户1.47亿元。银行机构已采取终止额度、一次性全额结算、分期提前还款等整改措施。

张大伟表示，最近对一些用新房证和新企业登记获得商业贷款的短期行为的打击非常有力，在一定程度上可以抑制整个房地产市场的不合理和不健康发展。

控制措施更加全面

除了采取金融监管和打击商业贷款非法进入房地产市场，在广东省，深圳和东莞的限购措施也在增加。

为应对抢房、代二手房炒房等行为，深圳于2月发布了二手房交易参考价格发布机制。壳牌研究院在一份报告中指出，该交易的参考价发布后，深圳新增房屋的日挂牌量和均价保持了1月份的水平。在交易不活跃、市场不确定的前提下，买卖双方都持观望态度，购买改善房的客户数量减少。

此外，深圳前几天悄悄发布文件，对1月23日的新规进行了解读，严格按照易居研究院的一份统计数据显示，从去年1月到今年1月，东莞二手房平均成交价格从15179元/平米逐渐上升到17308元/平米，2月份一度回调，但仍有16087元/平米。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，东莞限购企业将有助于打击各种以企业名义炒房的行为，各项新规将有利于东莞房地产市场的稳定。

潜移默化地影响楼市

在今年的人大政府工作报告中，再次强调要坚持“房住无投机”的导向，稳定地价、房价和预期。纵观这三个月的调控措施，我们可以发现，本轮楼市政策收紧，尤其是金融监管层面，针对的是房地产投机及其衍生的违法活动，各种调控政策也是以“房无投机”为重点。

除金融监管和限购措施外，广州、深圳也列入土地流转“两集中”试点城市。目前，两地的具体实施细则尚未披露。严跃进认为，“两个集中”使得土地供应集约化，实际上在土地市场上形成了“世博”。对于每个房企来说，获得土地的机会相对较多，有助于控制低价。越秀地产董事长兼执行董事林兆源也在2020年业绩发布会上表示，土地集中供应对公司整体有利。

“土地和金融的长效机制正在建立，”李鱼枷说。中间虽有波折，但政策果断睿智，对楼市潜移默化，润物细无声。即“稳定地价、稳定房价、稳定预期”。预计今年全国房地产投资仍将保持一定的弹性，而信贷环境收紧的高概率可能导致住房需求更合理释放，销售面积预计略有下降。