“改革”对新空间的投资旧社区的改造去年增加了近1万亿元
旧城社区改造不仅是一项民生工程，也是一项发展工程，投资潜力巨大。2020年，全国将有4.03万个城市旧住宅区进行新装修，这将直接和间接刺激近万亿元的装修投资，也将引发居民室内装修、装修、家电更新等。这将带动许多行业的发展，对稳定投资增长起到重要的支撑作用。
城市旧住宅区改造虽然是投资的“富矿”，但也存在资金需求大、难以形成合理回报机制等问题。目前，各地区、各部门正在积极探索建立政府部门、居民和社会力量之间的合理共享机制，多渠道筹集重建资金。
合理落实居民出资责任——按照谁受益谁出资的原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用住宅专项维修资金、转移社区公共收入等方式实施。
到2020年，城市旧社区改造任务将翻一番，中央预算投资543亿元，中央政府保障性安居工程专项资金307亿元，引导和带动相关改造投资。
社会力量增加薪柴工资——。实施税费减免政策，使社会资本轻装上阵，通过政府采购、新设施有偿使用、落实资产权益等手段，保障企业长期经营。科学合理的投融资模式激发了参与企业的积极性。
金融体系积极帮助——加快旧城社区改造，离不开强有力的金融支持。2020年，国家开发银行和中国建设银行与5省9市签署战略合作协议，未来5年共提供4360亿元贷款，重点支持涉及市场力量的旧城区社区改造项目。
在多方参与和共同努力下，城市旧住宅区改造稳步推进，释放出巨大的投资潜力。
青岛：以奖代补，财政资金“四两拨千斤”
近日，来自青岛胶州市顺德花园小区的居民王在做饭时变得更加踏实了。“改造后，大部分燃气管道都搬出了家，公共区域换了新管道。‘脸’很好看，‘黎姿’很安全！”
“据估计，包括顺德花园，改造三个小区的燃气需要400多万。”去年5月，青岛新奥交城燃气公司接到项目后，意外的资金一度让总经理董家秋忧心忡忡。
胶州市出台的以奖代补政策，解决了燃眉之急！“中央财政奖励和地方财政资金加起来200万左右，压力是一半。”董家秋悬着的心放下了。
财政资金充分发挥“四两”引导作用，通过项目资本金注入、贷款贴息等方式吸引社会资本参与旧住宅区改造。
胶州市建设局党组成员陈刚表示，下一步，胶州市拟支持主体以市场化方式大规模实施参与转型。“目前，胶州财政已投入1亿元项目资金，地方国有企业和民营企业共同组建了一家混合所有制公司。负责城市旧社区改造的设计、建设和融资。”
“单个改造项目规模小，收益不高，融资能力有限。大规模实施的主体可以通过合理扩大改造实施单位、推进相邻社区与周边联动改造、加强服务设施与公共空间的共建共享等方式实现资金平衡。”数据输入(Data Input)(英)国防情报局(Defence Inteligence)密度指示器(Density Indicator)
5亿元！苏州历史文化名城保护与更新房地产有限公司总经理王祥之在接受江苏省苏州市姑苏区32号旧城改造示范区改造任务时皱起了眉头。“投入这么多，自筹资金压力太大了。”
“为什么不利用姑苏区的传统资源打造文化品牌，吸引其他公司参与？”苏州房屋征收办公室主任钱玉京让王祥之豁然开朗。
要知道，姑苏区历史文化遗迹丰富，分布着大量的古建筑和老街小巷。这可以给旧住宅区改造带来“财富”。在讨论计划和寻求合作后，王祥之联系了许多有投资意向的企业。前不久，另一家上海企业主动签约，准备整合利用区内现有资产，开发精品酒店项目，为游客提供个性化体验服务。“历史文化街区的改造既要完善功能，又要传承历史。改造后，不仅文化遗产更加突出，社区环境质量也有所改善，还可以刺激至少3000万元的投资，为数百人提供就业机会。”王祥之表示，此外，该公司可以对旧住宅区的改造收取一定的管理费。该模型为后续多主体进行古城保护和旧社区改造提供了模型。“通过整合股票资源，打造更具活力的文化体验项目，投资活了，转型资金压力可以减轻很多。”
盘活资源，“就地赚钱”能有效解决旧社区改造资金筹集困难；不仅如此，通过在邮政快递、体育健身等社区服务设施的末端建设综合服务站，改善和升级旧社区，也可以吸引各种社会力量参与投资。按照这种思路，苏州获得了许多成功案例——
吴江区的一个老小区，菜鸟驿站，已经投入使用，为居民提供快递、包裹纸箱回收、衣物干洗等服务。菜鸟站负责人郑思雅介绍，小区为他们提供了一处70多平方米的闲置建筑，并且在一定时间内免收租金，“每个驿站能带动3至5人就业。”
在国泰一村老旧小区，由苏州畅踢体育科技公司投资120万元的社区笼式足球场将成为附近居民锻炼的好去处。“建成后，企业可以独立承包经营10年，收入来源有足球场、社区车位、公有房屋、广告位等租金，6年左右就能收回投资成本。”负责小区改造的尹山湖集团董事长陆志平说。
“通过盘活小区闲置资源，引入社区服务设施进行提升类改造，既能丰富服务供给、让社区更宜居，也能让投资运营方获取合理投资收益，实现双赢。”苏州市住房和城乡建设局副局长葛昕说，今年苏州计划改造老旧小区80个，受益居民2.55万余户，计划投资近12亿元。
蚌埠：积极助力，金融机构送来资金“及时雨”
“农行这笔贷款为小区改造按下了‘快进键’。”看着上世纪90年代修建的金属公司小区改头换面，安徽蚌埠禹会区纬四街道党工委书记王文强长舒一口气：“居民改造意愿强烈，但过去因缺少资金迟迟无法动工，我们也着急。”
去年安徽有874个老旧小区完成改造，总投资30多亿元，蚌埠市有34个小区包含在内。但是财政资金有限，要想撬动更多资本参与，离不开政府部门、银行、企业的高效对接。2020年，农行蚌埠分行共发放3.1亿元贷款，为178个小区改造送去资金“及时雨”，其中就包括对禹会区改造项目的1.3亿元贷款。
“1.3亿元贷款，算上利率优惠，一年能节省90万元费用；资本金比例下调10个百分点，企业能在手上多留1000多万元；还款期限也由3年延长到6年……”农行蚌埠分行业务部负责人汪波说，老旧小区改造投入规模大、回报周期长，企业恨不得“一分钱掰成八瓣花”，而银行量身定制、更加灵活的贷款方案，让企业负担大为减轻。
不仅如此，贷款流程也在精简。汪波介绍，过去，类似贷款业务需要二级分行先对接，在省分行初审通过后才赴现场调查；现在，调查审查环节由省分行牵头直接开展现场评估，改造专项贷款业务即来即审，“目前贷款审批效率可由原来的近一个月缩短至半个月内。”
建设企业的资金压力缓解了，银行的积极性又如何提升？“有的小区规模较小、不成片区，无法产生收入；但有的小区空间利用广、功能辐射强，现金流强。”招商银行合肥分行金融客户一部总经理王沛然介绍，招行在发放贷款时，就考虑将不同小区捆绑在一起，通过整体授信方式提供融资支持，这样既有利于提升企业参与改造的意愿，也有利于降低银行信贷的风险。
改造投资须形成合力(短评)
从楼体管网等硬件改造，到养老托幼等软件服务，再到带动居民消费，城镇老旧小区改造能促进产业和消费“双升级”，稳定投资增长，对做好“六稳”工作、落实“六保”任务具有重要意义。
拉动大规模投资，不能光靠政府部门“独唱”，还须大力吸引社会力量参与，形成合力。改造资金由政府部门与居民、社会力量合理共担的机制正在建立。比如涉及基本居住条件的水暖电气热等基础类改造，由财政资金重点支持；涉及加装电梯等完善类改造，通过居民出资和公共资源让渡来解决，政府予以适当支持；涉及公共服务供给的养老、托育等提升类改造，通过统筹利用小区空地、闲置房产等资源，可有效吸引社会力量参与投资。
办法总比困难多。相信通过精准施策、多方参与，城镇老旧小区改造将为扩大有效投资注入强劲动力。